啟德社區發展跟不上新盤入伙 部分租金平過新界樓！屯馬線通車後樓價何去何從？

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、受訪者提供

香港置業高級聯席董事楊錦河表示，該行日前促成一宗啟德龍譽租務成交，為3座高層複式單位，四房間隔，實用面積約994平方呎。業主以約46,000元放租約三個月，日前減價6,000元，以40,000元租出，實用平均呎租約40.2元，減幅約13%。資料顯示，2018年4月業主以約2,842.8萬元購入上述單位，租金回報率不足1.7厘。

龍譽租金或平絕全區

值得一提的是，預計最快3月底可交樓的龍譽，提供屬全區最細的開放式單位，該戶型的單位約有65伙，實用面積僅228平方呎。區內代理指，龍譽暫約有20個同類開放式單位，最平叫租11,000元，實用呎租48元，以月租計，大有機會平絕全區。

同區的天寰亦供應開放式單位，實用面積介乎232至274平方呎，全部設開放式廚房。現時該類租盤約有10個，入場盤實用面積266平方呎，叫租11,500元，實用呎租43.2元。

泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚認為，啟德發展區社區發展未跟得上新盤入伙，周邊地盤亦多，因而影響居住環境，租金難免受壓，部分租金更平過新界樓。他預期，租金至少要調整一至兩年才見底回穩。

買賣方面，中原地產分行經理施嘉倫表示，啟德1號今年1月的首宗二手交投，為啟德1號（I）2座高層F室，實用面積507平方呎，兩房間隔。2019年8月曾開價1,400萬元，直至調整至1,090萬元獲洽購，最終獲同區客以1,038萬元承接，平均呎價20,473元。即是一共減362萬元或26%。

原業主於2016年9月以807.2萬元一手買入上址，持貨滿三年，屬額外印花稅（SSD）鬆綁貨。現沽貨賬面獲利230.8萬元離場，單位期內升值不足三成。

不過，香港置業行政總裁李志成認為，屯馬線一期啟用有利鐵路沿線二手屋苑吸引力，而樓市需求未減，倘疫情受控，購買力勢將重現。

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一手市場現大額成交

以他了解，屯馬線一期通車首日已吸引不少人前往啟德了解區內租務及買賣市况，相信沿線物業將會受惠。的確，區內一手市場近日出現大額成交。由內房龍湖集團（00960）及合景泰富集團（01813）發展的尚•珒溋，1月中單日連沽九伙，涉及1.9億元。

一手住宅銷售紀錄顯示，尚．珒溋連沽的九伙，成交價由1,979.1萬元至2,247.8萬元，實用面積738平方呎至752平方呎。合景泰富地產市務及營銷總監（香港及海外）張詩韻日前透露，1月錄得大額成交，連環售出九伙，涉資1.9億元，平均呎價28,446元。

張詩韻又指，相信區內人流會隨著港鐵屯馬綫一期通車更加頻繁，會吸引外區投資者，對於啟德區租務或者一二手買賣有支持作用，價錢未來半年會有顯著變化。至於樓盤亦會緊接通車消息積極部署推售，每次加推不少於樓盤10%單位，並會採取惜售政策。

屯馬線開通帶動區內樓價

李志成補充，政府近年銳意將九龍東打造成第二個核心商業區。而啟德位處九龍東戰略位置，區內不少優質大型住宅及商業地皮，獲各路財團競投，屢誕百億元「地王」，可見發展商對啟德未來發展充滿信心。

美聯物業啟德區域聯席董事何家豪表示，屯馬綫一期通車，進一步提升該區住宅物業的吸引力，料吸引投資及自用需求持續向上，為區內樓價帶來正面利好作用，升值潛力看高一線，個別優質單位年內可望升約一成。他又指出，2016至今，啟德發展區合共已有八個私人住宅新盤開售。

綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，該八個住宅新盤迄今已售出逾4,700伙，佔該批住宅項目單位總數量逾6,100伙，銷售率高近八成，足見區內新盤相當「搶手」。的確，啟德站通車首日，區內屋苑樓價及租務市場查詢大增。上週五睇樓量與上一同同期相比急升1倍，而週末預約睇樓量亦升逾倍。

中原地產九龍董事劉瑛琳表示，港鐵屯馬線啟德站亦正式通車，意味著啟德新區又邁進一個新里程，區內樓價將會大變天。早於在聖誕假期期間，啟德區一手新盤保持天天有成交。

踏入2020年，已見一些投資客入市，通車後料有更多買家由其他區入來，二手又極少放盤量，將令一手盤價格有條件增加，令已公布價格及可即時認購的一手單位備受注意。

據中原分行數據顯示，過去兩年，啟德新區租務交投穩定，每有新盤入伙，該月或其後數月之租務交投量均會大增，如龍譽及天寰入伙當月即錄得過百宗租務成交。

租金方面啟德新區過去一年，平均實用呎租徘徊於36至38元不等，證明啟德新盤項目於成交量及租金上皆有足夠支持。值得留意的是，每月最高呎租有趨升跡象，可見租金仍有很大的升值空間；加上啟德站正式通車，料區內樓價及租金均會水漲船高。

未來供應陸續有來

肺炎疫情令樓市成交大減，市場觀望氣氛極濃，如果此時觀望啟德區後市，大可先了解一下未來同區供應。事實上，政府決定將啟德發展區打造成新一代核心商業區（CBD），集住宅、體育、旅遊功能於一身。

這個被外界譽為「第二中環」的新區，未來供應極多，單是從前由海航轉售就有四個項目，四幅地皮涉資約292億元。若按照政府規劃藍圖，該四幅地皮應可供應逾3,100伙住宅單位。

海航先於2018年沽出三幅住宅地。包括2018年2月以近160億元，售出新九龍內地段6562號及6565號兩幅地皮予恒基地產（00012），樓面呎價約15,162元。隨後再於2018年3月以近64億元，出售新九龍內地段6564號的另一幅用地予會德豐（00020），樓面呎價約14,950元。

最後於2019年2月，將新九龍內地段6563號，連貸款以逾68.89億元轉售予會德豐，轉售樓面呎價約12,500元。相對於出售地皮的實際價格，賬面蝕逾5億元。

優越地段造價大有市場

而最近啟德區待批預售樓花同意書的住宅項目共有兩個，分別為會德豐沐泰街項目，已於2019年10月及11月向地政總署申請預售樓花同意書，項目全盤共646伙，1期提供399伙；而2期則有247伙。

近年政府亦售出啟德跑道區的地皮，目前已售出九幅住宅地皮，相關樓面共涉675萬平方呎，預計該地帶的供應將於未來一至兩年推出市場。

中原測量師行執行董事張競達稱，去年政府在解決土地供應問題上基本無寸進，隨長策調整公私營比例，作為供應庫的啟德土地已陸續批出，私樓土地儲備已大幅減少。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，市場仍然對啟德新發展區潛力充滿信心，無懼同區供應量不少及中短期內交通配套不足等因素。位置優越的地段造價依然大有市場。