港樓轉按套現（二）以租養貸賺4.5厘息差！兩球投奔英國｜子非魚

撰文：子非魚︳圖片：Unsplash

先說一下兩國歷史。英國於1973年容許土耳其公民申請英國商務與工作簽證，簡單而言是「創業移民」，往後可申請「永居」簽證及入籍。英國於2018年7月主動修訂《移民法》，確立「脫歐」後仍可通過《協議》申請上述簽證，不少土耳其人隨即付諸實行移民。另一方面，土耳其也於2018年9月降低投資移民門檻，由100萬美元（約780萬港元）大幅減至25萬美元（即195萬港元）。相比起100萬英鎊（約1,000萬港元）直接投資移民英國，由香港跳入土耳其、再跳入英國，成為性價比更高的康莊大道。

以租養貸賺4.5厘息差

入籍土耳其程序簡單，只要投資不少於25萬美元（即195萬港元）當地物業，持貨至少三年，便可以獲得該國護照成為當地公民。之後更可申請配偶及18歲以下兒女同行，過程僅約三個月，毋須坐移民監，亦沒有學歷及資歷審查。香港人如何取得近200萬元的投資移民彈藥？簡單而言只要將港樓加按套現。現時香港按揭利率為2.5厘；土耳其樓租金回報率達7厘，業主可以實行「以租養貸」，並賺取4.5厘息差。

當然，不得不承認的是近年土耳其政局動盪，導致當地貨幣「里拉」升跌無常，業主要承擔外匯風險。惟若果撇除外匯因素，土耳其樓價由2010年至今升近兩倍，跑贏本地物業，有興趣人士不妨到當地最大旅遊城市伊斯坦布爾置業，保值能力較高之餘，隨時可以改裝成旅館接待旅客。入籍土耳其後，申請人可以「商人資格」申請英國簽證。批出與否視乎申請人的商業計劃是否有利可圖，以及是否足以支持家庭日常生活開支。

申請人需要撰寫一份詳盡的營商計劃書，當中包含申請人背景、工作經驗、產品、服務範圍、目標市場、營銷策略及財務概要等。與英國另一移民渠道「創新業務」有所不同，土耳其商人資格簽證，原則上沒有特定資金投入及盈利要求，也不用刻意聘請英國公民，甚至可以「一人公司」營商，即使從事網購亦沒有問題，堪稱全世界最靈活的低成本投資移民計劃。獲批英國簽證後，申請人及其配偶、21歲以下子女會先取得「暫居」資格，住滿五年而期內不能離開英國超過450天（即每年約90天寬限），便可申請「永居」，再過一年便可入籍。

值得留意的是，雖然申請人必須根據計劃書做生意，配偶卻可以自由工作，財務上有互補之效，大大降低移民風險，非常適合香港人要求。每個國家都存在移民政策改變風險，而過去多年也出現不少政策改變而前功盡廢的案例。但只要深究英國移民政策及歷史，便會發覺就算政策有所改變，政府也會在當刻劃線，不會追溯舊有個案，亦即是說已申請人士受影響機會微。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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