劏房、樓上舖回報率驚人？2個竅門將物業變正現金流｜龔成

撰文：龔成（FB）｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

劏房是典型創造資產方法

在2000年代，劏房的成本不高，10萬元以內已能將一個單位分成3、4間，現在則每間計也要10萬元，可見成本大增。在2000年代，劏房創出的回報高達15%，甚至有高手創造出25%以上的回報，即是買入後4年就可完全擁有這層物業，往後的就如同淨賺一樣，這是典型的資產創造與改變的模式。當然在近年樓價急升的環境，回報率已大減至10%以下，但這仍是一個創造資產的方法。

要令住宅物業成為強大的資產項，就要提升租金，而其中一個方法就是改變用途，最典型的例子就是將住宅改成商業用途；而變身成樓上舖，就是不少投資者轉化資產，從而提升價值的方法。在銅鑼灣、旺角一帶都有不少樓上舖，這些原本只是唐樓的住宅物業，後來就改變成樓上舖，租金回報當然以倍計上升。當然這不是每一個區都可以做到，要人流十分旺的購物區，地舖的租金極貴；另地下要無人管理，能讓人「自出自入」，該大廈才能成為好的商業地點。

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以息差優勢產生正現金流

可能有人會問，這些創造資產及提升租金的方法是否合法？坦白講，現實中不少投資者所用的方法，嚴格來說並不合法。不過，很多事做了都沒有人理會，關鍵是無人向相關機構投訴便是了！當然，在運作時，還是認真評估當中的風險，以及先諮詢專業意見。我們要擁有資產有3個主要的方法，包括「創造」、「改變」、「購買」，住宅物業普通人無法由零開始創造，往往只有通過購買物業資產，以現金或其他方式去買得這些資產，成為自己財富組合中的一部分。

另一方法，就是透過購買原回報不佳、未發揮到真正價值的物業，通過上述所講的各種方法，將物業改變成有價值的資產。利用適合的按揭年期，活用息差優勢，以產生正現金流效果，另外，改變成當房、樓上舖、基本裝修、豪裝優質地區唐樓，都是提升租金的方法。若果能處於租金升值潛力較高，將來發展愈來愈好的地區，租金就能不斷提高，就能產生愈來愈強的現金流，成為強力的資產項。

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