用住宅物業創造現金流 2個關鍵影響租金回報｜龔成

撰文：龔成（FB）｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

物業供款計劃的考慮

要成為資產，就要將物業出租，並利用息差去創造回報，只要每月有正現金流，就能視為資產。因此，關鍵位是每月供款及租金（當然還有不少雜項支出，但影響最大是這兩項）。每月供款被多個因素影響，不同的年期、利率，不同的供款模式。同業拆息按揭計劃（HIBOR plan），與最優惠利率按揭計劃（Prime rate plan）都是市場上主流的按揭計劃，前者因追隨著拆息利率，故波動性較大；後者則不常調整因此較為穩定，而所謂的「最優惠利率」其實一點都不優惠，這只是一個名詞。

雖然同業拆息計劃變化較大，但總體來說在兩者間仍是較可取的，當然各位在正式做時要多比較，無論是按揭計劃，還是不同的銀行，都要仔細比較，因長遠數目相差可以不少。另外，市場上其實有一種按揭計劃，但卻很少人認識的，這就是「固定供款金額計劃」，這並不是定息計劃，而是在整個供款時期，都會一直維持在相同的供款金額，就算加息亦是。

當然世界是公平的，有利必有弊。平日常見的供款計劃，當加減息後，每月供款金額就會增加或減少；而「固定供款金額計劃」在加減息時，所改變的，就是供款年期。例如最初選擇供25年，減息就會令年期減少；反之，加息就會令年期增加，例如增至30年。不過，有一點要注意，由於金管局規定各種住宅按揭年期不得超過30年，因此若用這類按揭在年期到達上限30年，即加無可加時，就只有將供款金額增加，這一點亦是令此計劃不受歡迎的其中一個原因。這種按揭在創造正現金流的資產項時較有預算，因為不會因加息令出租物業由正現金流變成負現金流。

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將物業出租創造回報

當然，各種按揭計劃都沒有絕對的利弊，視乎自身的情況而定，因此，當真正需要做按揭時，宜多搜集資料，仔細比較。要令物業成為資產，就要控制支出（供樓）及收入（租金），而供樓部分中，供款年期要選擇得宜才能令資產有效產生回報及現金流。若果是有能力可選擇年期者，應怎樣選擇呢？

傳統思維告訴我們應避免負債，盡早還錢。但大家讀到這裡都明白，適當地借會有更好的效果，關鍵是好債還是壞債，若果該負債能創造更多財富，年期當然愈長愈好。因此，利率是影響決定年期的因素，若處持續高息的週期，年期長將會是年期短的總利息的多倍，並且佔成本的很大部分，例如借$300萬，10%利率，年期分別為10年、20年、30年，其總利息的支付就會分別為$176萬、$395萬、$650萬，可見相差甚遠，因此這時選擇較快還款的年期較為有利。反之，在利率低的時期，就應盡力將年期拉長。

在選擇那銀行做按揭時要多做功課、多比較，除比較實際的利率以及回贈及其他送贈外，罰息期亦是重要的因素。罰息期就是指在指定年期內，不可將按揭轉到其他銀行，若然轉按就會有罰息，而各銀行的罰息期會有差異，選擇時要好好比較。那為何罰息期要注意呢？因為利用「轉按策略」能變相節省成本，而罰息期是當中的關鍵因素。

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