港樓轉按套現 葡萄牙移民攻略｜子非魚

撰文：子非魚︳圖片：iStock

事實上，不少國家，只要買層樓投資，便能取得當地居住權。業主只需將手上香港物業轉按套現，便能取得足夠資本，投資這些國家物業，繼而取得護照。眼光得宜的話，甚至可以取得不俗回報，可謂一石二鳥。本欄由今期起將一連數週，講解「港樓轉按套現‧移民攻略」。筆者首先想談談葡萄牙，這是近期相當火熱的國家，只要買層35萬歐元（約306萬港元）物業，便能獲得黃金簽證（Golden Visa），取得永久居留權。而且「移民監」相當短，只需要五年內，每年到當地逗留七日便可。葡萄牙有案例，取得永久居留權後入住了35日，便能正式入籍，兼取得歐盟護照。

取得歐盟護照有何好處？

如擁有黃金簽證，無論在歐盟任何成員國居住、工作和讀書，均享有基本居民福利，毋須另行申請簽證。五年「移民監」期間，這層葡萄牙物業究竟有甚麼用處？其實非常簡單，首先港人買樓必須鄰近旅遊區，例如首都里斯本，出租予當地人後，租金回報率有4厘以上。如果搞Airbnb民宿，回報則更高，對比在港加按套現的按揭利率成本2.5厘，淨息差已經達到1.5厘，具有「以租養貸」效果。

葡萄牙樓價過去五年升幅，平均達四成以上，備受追棒。港人取得永久居留權後，可以選擇賣樓，達到資本增值效果。當然，有港人爭論葡萄牙樓升幅不及港樓，但前者最終可以取得歐盟護照，其隱藏價值絕對不能相提並論。

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可買法定基金做黃金簽證

若子女未來想去歐洲讀書，可以入讀公立學校，甚至到頂級學府讀書，都是付當地居民學費，而不是國際學生價。由中學到大學，節省學費料逾百萬元。就算不打算把子女送去歐洲升學，只想升讀香港的國際學校，有外國護照都可獲取錄。不過要留意，倘若以35萬歐元門檻投資移民葡萄牙，只限買二手翻新物業。若想買一手或二手非翻新物業，門檻便會增至50萬歐元（約437萬港元）。

港人或許較執着「新樓」、「舊樓」概念，惟歐洲樓有時候愈舊愈矜貴，vintage（復古）不時是物業升值要素。買樓時，港人亦可在葡萄牙當地銀行申請按揭，按息約2厘多，與香港差別不大。惟要留意，若以35萬歐元買入當地物業，這筆資金必須是首期或首期一部分，才符合黃金簽證資格。

假設物業是50萬歐元，就算獲批按揭成數高達八成也好，首期也最少都要35萬歐元。因此，做法是，首期從香港物業加按套現；而尾數則在葡萄牙銀行申請按揭。最後溫提，黃金簽證不一定要買樓，亦可以選擇買當地法定基金，例如房產私募基金，門檻也是35萬歐元，息率約2厘至4厘左右。

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編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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