樓市五大預測 呢類物業價格受壓｜子非魚
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樓巿經歷了2018年底短暫而急速的回調後，在2019年初爆發了一個「大陽春」，在五個月的時間內升了約一成。6月初香港爆發社會運動；加上中美貿易戰陰霾。其後，10月中的施政報告放寛按揭成數及適用的樓價範圍，是對於樓巿的絕對利好因素，累積的購買力而引發了一個小高潮。可是，交投在兩星期內已回歸平淡。
撰文：子非魚｜圖片：中新社
自2019年中開始，樓價在高位浮沉了一段時間後拾級而下，現時比高位回落了約5%。近日社會運動與中美貿戰有稍為緩和的跡象，筆者相信本港經濟將可復原，來年整體樓巿仍向上。
交吉盤放售增加
但由於按揭成數放寛，不同類型的物業價值會產生微妙的變化。筆者作出以下五項預測。
- 細價樓跌價、中價樓升值：過去幾年，因按揭成數所限，資金不多的上車客，只能選擇600萬元以下物業。政府在不少地段賣地時加入限呎限量條款，發展商亦順水推舟，將貨就價地設計並推售納米盤，所以近年有不少細單位落成。現時高成數按揭放寛至1,000萬元物業物業，以往因首期不足而局限在600萬元以下單位的上車客，目標已移至中價樓。另外，早幾年購入細價樓的業主們，也因按揭成數上限未有放鬆而換樓無望。在供求關係下，細價樓樓價將受一定的壓力，而中價樓將看升。
- 車位與細工廈跌價：早年買入細價樓的業主，在近年物業升值後，不少人將加按得來的資金投資在車位甚至細工廈。可是，隨按揭成數放寛，該批客戶應會選擇加碼換樓，這巿場的資金流出之下，價格應會受壓。
- 新盤促銷：在按揭新制下，1,000萬元以下現樓物業都可申請高成數按揭，發展商已不能以「發展商高成數一、二按」作為促銷誘因。遠期樓花不能受惠於新政策，理論上，發展商可以此為賣點大推發展商一、二按計劃，但巿場反應似乎是買家寧選擇二手樓、或者買一手樓時以建期上會。因此，囤積了大量遠期樓花中價單位的發展商，應會用盡各種方法促銷，例如收樓前免供免息是近期較常見的焯頭。
- 吉售盤增加，但放租盤減少：在舊制下，600萬元至833.3萬元物業，最多可按六成，其後至1,000萬元可按最高500萬元，一個連租約盤與交吉盤的按揭金額上限分別不大。在新制下，800萬元物業最高可按九成，即連租約盤與交吉盤的按揭金額上限相差達320萬元、可按八成的1,000萬元物業相差300萬元。因此，有意放售物業的收租佬，應會選擇在完約時，以交吉形式出售單位。此舉雖然會令空置率增加，但實際上減少了租盤供應，應會平衡經濟下滑導致的租金下跌負面因素。
- 境外樓暢旺、銀行推境外樓按揭：近半年來，港人考慮、甚至已申請移民的個案均突破紀錄。對於持有物業者，樓價升值下，無論是賣樓裸移或者是加按物業申請投資移民的方案均廣受歡迎。現時，只有小部分本地銀行接受英、澳及大灣區的按揭，在需求增加下，相信有不少銀行會開拓新巿場。
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編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
