【香港樓價2020】樓市劈價潮業主要錢不要貨！成交價低過估價！樓價跌幾多只睇一個因素｜2020投資展望
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、中新社、iStock
近期分區樓市交易個案：
港島區方面，中原地產週未太古城錄得1宗成交，單位為太古城美菊閣中層B室，實用面積1,015平方呎，3房套間隔，坐享全海景，附有雅緻裝修。業主於2019年初叫價2,480萬元，後於3月租出後以2,550萬元連租約放盤，最終劈價300萬元後以2,250萬元將單位連租約易手，折合平均實用呎價22167元。原業主於2014年以1,550萬元買入單位，持貨5年，帳面獲利700萬元，單位升值45%。
九龍區方面，九龍灣德福花園已連續錄得3宗低市價個案。美聯表示，德福花園A座低層16室，實用面積556方呎，11月叫價800萬元放盤，準買家睇樓約1星期後洽購單位。原業主見市靜而擴大減幅，以738萬元成交，呎價13,273元。據悉，成交價比市價低約6%。
新界區方面，沙田第一城20座高層H室，實用面積327方呎，業主於3個月前以590萬元交吉放盤，惟市場氣氛淡靜，單位一直未獲承接，最近年尾市況更靜，為求盡快止賺，遂擴大議幅減至568萬元易手，實呎17,370元，比樓下極低層同室8月份造價平17萬元，亦比最新銀行估價低約2%。
豪宅盤方面，最新一宗九龍站成交為內地業主沽出擎天半島六座高層A室，成交價1,980萬元，實用面積632方呎，呎價31,329元，較銀行最新估值2,160萬元，低出約8%。隨着內地經濟轉弱，其實今年年內已有不少內地商人趕着沽出本港物業套現，有市場消息指，有一名內地業主剛於7年前透過投資公司以1.88億元購入的中半山君珀29至30樓A室複式戶，實用面積2,396方呎，業主2019年中以1.65億元沽出，相較7年前購入價，賬面損失逾2,300萬元，若連同釐印費等開支，料虧蝕達3,100萬元。
長假期效應 十大屋苑成交持續淡靜
中原地產十大屋苑週未錄得3宗成交，其中有8個屋苑錄得零成交，已連續7週錄得個位數交投量。中原地產表示，十大屋苑中只有港島區錄得3宗成交，九龍及新界區全數捧蛋，1 宗成交在太古城，2宗在海怡半島。本週日適逢冬至，睇樓客忙於與家人團聚，暫時擱置睇樓活動，加上市場未有進一步利好消息，買家未有動靜。臨近年尾交投偏靜，買賣雙方持續拉鋸，相信農曆新年後交投才活躍，或會出現小陽春。
不過，利嘉閣的週未成交情況就相反，十大指標屋苑買賣當中港島區暫未錄得成交，九龍區則錄得2宗買賣、新界區錄得1宗成交，成交分別在麗港城、美孚新邨及嘉湖山莊，而其餘7個屋苑於上週未均未錄得成交。
美聯物業分行統計，剛過去週未十大二手藍籌屋苑錄得4宗成交，按周跌33.3%，並連續7個周末錄得單位數水平。美聯物業表示，週日適逢冬至，緊接聖誕及元旦將至，儘管市場負面情緒逐步消化，惟臨近年底，放盤業主普遍觀察後市，未肯貿然大幅落價，導致買賣交投未見突破。
香港置業於剛過去的週未日十大指標屋苑同樣只錄得3宗成交，港置行政總裁李志成指，隨着上週長遠房屋策略督導委員會公佈未來十年公私營房屋總供應目標將下調至43萬伙，加上節日因素，不少二手業主傾向觀望後市發展，叫價較為強硬，甚至選擇封盤。
市場指標顯示本月樓市表現比11月差
中原城市領先指數 CCL 最新數字（12月20日公布）顯示，中原城市領先指數（所有成份屋苑）為179.18，按週升0.04%，按月升1.05%。港島大型屋苑指數為191.63，按週升1.02%，按月升0.68%；九龍區指數為175.12，按週跌1.02%，按月跌1.43%；新界東指數為187.81，按週升0.79%，按月跌1.87%；新界西指數則為162.18，按週升0.62%，按月跌0.88%。
香港樓價2020 升跌取決於失業率
展望未來香港樓價2020，樓市供應方面，政府剛出爐的報告指出按目前建屋量，要追上長策目標仍有一段距離，長遠而言房屋供應量會有所減少，由於供應減少已成定局，要預料2020年的跌勢便要視乎需求變化。
需求方面，影響因素有以下幾項。中美貿易戰剛於年尾取得階段性進展，兩國在12月13日宣布已經達成了第一階段的貿易協議，並且很快就會簽署協議，由此可見貿易戰對樓市帶來的影響可暫時得以紓緩。社會局勢方面，雖則反修例風波未見平息跡象，相信示威活動仍會持續一段時間，但近期事件有緩和現象，形勢未見進一步惡化，投資者對本港亞洲金融中心地位仍有信心。
剩下最後一個影響需求的關鍵因素，便是本港失業率問題，近期統計處發布的報告指出，本港失業率情況持續惡化，其中飲食業失業率更升至6年高位，其他與旅遊業相關行業更亦大受影響，零售業界更預計明年有逾7,000間店舖倒閉，普遍市場看淡未來經濟發展，由於本港今後失業率走勢仍為未知之數，2020年樓價跌幅多寡仍有待觀望，但預料過年後，各公司會開始重整人手及出現辭職潮，到時本港的失業情況會更加清晰。
買樓置業對不少人而言，是人生重大投資。供樓時間往往長達20至30年，若果就業市場不穩，自己的飯碗也不保，又何來資金月月供樓。因此香港樓價2020是升是跌，最重要的一個因素，就是香港就業市場表現。
