二手居屋全年成交創3年新高 平均作價約506萬元
撰文：朗晴｜圖片：新傳媒資料室、何柏基攝
居屋二手價創97年以來新高
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據顯示，2019年上半年全港每宗居屋第二市場買賣平均作價約506.1萬元，再創1997年有紀錄以來新高，並較2018年下半年的467.3萬元反彈8.3%。如若與2018年同期比較，則一年間累計升幅約2.9%。至於在11月的登記當中，以屯門美樂花園4座中層F室單位的成交價最矚目，單位實用面積861平方呎，以高達920萬元易主，而平均實用呎價約10,685元（見表）。
另一方面，據中原地產研究部資料顯示，2019年首11個月二手居屋買賣合約登記錄得4,451宗，總值231.85億元，較2018年全年的4,021宗及203.39億元，上升10.7%及14%。估計2019年全年將達4,700宗及245億元，金額創有紀錄以來的24年歷史新高，宗數將創三年新高。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，11月九龍灣麗晶花園以15宗買賣登記居首，總值8,109萬元；其次是屯門兆康苑錄得14宗，總值6,307萬元。沙田穗禾苑錄得13宗，排名第三位，總值5,706.6萬元。按金額分類，11月價值500萬元以上的二手居屋買賣升幅最多，錄得232宗，按月上升18.4%；價值400萬元以上至500萬元的買賣錄114宗，按月上升11.8%；相反，價值300萬元以上至400萬元，以及300萬元或以下的買賣錄得跌幅，11月分別錄37宗及13宗，按月下跌14%及13.3%。
事實上，居屋旺場，位於市區的居屋就更吃香。世紀21聯誠董事謝寶昭表示，靠近港鐵藍田站的居屋康田苑，近日兩房戶於自由市場以639萬元成交，呎價更創歷史次高。單位為A座高層3室，實用面積420平方呎，屬兩房間隔。自由市場叫價640萬元，獲區內客睇樓後感單位優質，而且極少放盤，雙方議價後，獲業主象徵式減10,000元成交，作價639萬元，平均呎價15,214元。呎價僅次於歷史高位15,400元，該成交單位為A座高層8室，實用400平方呎，2019年6月以616萬元易手。
持貨兩年升九成
至於房委會2016年底推售的首個綠置居項目、位處新蒲崗的景泰苑，最近錄得首宗開放式戶二手成交，持貨僅兩年賬面升值九成。市場消息指景泰苑高層5室，實用面積192平方呎，開放式間隔，原業主最初叫價225萬元（未補地價）放售，最終於11月以218萬元成交，平均呎價11,345元。2017年底原業主以114.3萬元（未補地價）購入上述單位，現時轉手賬面獲利103.7萬元或91%離場。由於持貨未滿三年，須付額外印花稅（SSD）約21.8萬元，但實際仍獲利約81.9萬元或72%。一向是上車客樂園的天水圍天頌苑，亦出現大幅升值個案。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，近日分行錄得一宗天頌苑的居二市場成交個案。
該成交單位為N座高層11室，實用面積592平方呎，三房間隔，新買家為區內綠表客，以371萬元 （居二市場價） 購入作自住之用。以實用面積計算，平均呎價為6,267元，屬市場成交。原業主於2000年以約77.2萬購入，轉手賬面升值近4倍。下跌只屬情緒因素，另日前有代理消息指，葵涌居屋悅麗苑A座低層8室，實用面積520平方呎，三房間隔，以635萬元自由市場價售成交，創屋苑2019年新高，實用呎價12,212元。原業主2015年10月以433萬元自由市場價買入，賬面獲利202萬元或47%離場。
主打新界居屋的祥益地產總裁汪敦敬認為，已見到二手減價一成的案例，堅信樓價對比2019年高位不會下跌多於20%。如果準買家有自住需要，目前可以大膽還價。目前樓價下跌是政治、情緒化因素，樓市沒有出現結構性改變，包括供應量、資金及息口。供應量仍短缺，2023年本港樓市供應出現斷層，「明日大嶼」會否順行通過會成疑問。他相信，本港樓價長線上升，以最樂觀預算，最快2020年首季轉入第二季之間，購買力將慢慢重現。汪敦敬又指出，本港樓市基礎因素沒有改變，若經濟沒有出現泡沫爆破，2020年3月之前或出現蕭條局面，這非結構性的沖擊，本港樓價有條件在2020年3月、人心整頓後回復過來，而且回復速度將會好快。
新一期綠置居2019 提供3,696伙 柴灣注目
資助房屋一向備受上車客垂青，房委會最新推售的柴灣蝶翠苑、青衣青富苑兩個「綠置居」項目，提供3,696個單位。2020年3月進行攪珠；5月開始揀樓。單位售價由約82萬至約273萬元不等。當中蝶翠苑將提供828個單位，單位實用面積約187至約320平方呎；青富苑則提供2,868個單位，單位實用面積由約187至約471平方呎。房委會發言人表示，根據現行定價機制，綠置居單位的折扣率會較上一次居者有其屋（居屋）銷售計劃的折扣率高10%。由於最新居屋的折扣率為41%，新一期「綠置居」單位的折扣率定為51%。按評定市值折減51%後，兩個「綠置居」新發展項目的單位售價，由約82萬至約273萬元不等。以實用面積計，蝶翠苑單位平均售價呎價6,100元，青富苑平均售價呎價5,460元。
其中受房委會已公布受公屋清拆計劃影響的美東邨和白田邨住戶，其申請將獲絕對優先選樓資格。在配額方面，參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者設定1,100個單位的配額，一人申請者預留400個單位。港置行政總裁李志成表示，近期綠置居呈「納米化」趨勢，有機會降低吸引力。
細單位佔7成
他解釋，今次綠置居兩項目預計共提供3,696個單位，當中320平方呎以下細單位及「納米盤」佔逾七成，有機會降低公屋戶由租轉買的意慾，因為觀乎以往資助單位推售，通常以大單位最受歡迎。小型單位則需要較長時間消化，相信不少綠表者，希望購入大一點的單位，改善居住環境。若綠置居「納米化」，與公屋實用面積差距收窄，變相降低準買家的換樓誘因，削弱對買家的吸引力。另外，房委會資助房屋小組主席黃遠輝日前稱，2020年度推售的綠置居選址，仍有待落實，但指深水埗項目位於市區，較受綠表家庭歡迎，較大機會轉租為售，成為下一期綠置居。而較大機會由出租屋邨轉為綠置居的「長沙灣西北九龍填海區第1號地盤」項目，位於荔枝角道、鄰近長沙灣蔬菜批發市場，一街之隔是上一期綠置居項目麗翠苑。該項目會興建三座物業，料提供2,540伙。
