近2,400伙新盤趕年尾出貨！一二手樓市新格局解讀
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：何柏基攝
作為本港龍頭發展商的新鴻基地產（00016），多年來一直聲稱「月月有樓賣」，近日更一擲千金，以422.32億元，投得位於九龍連翔道與柯士甸道西交界的高鐵西九站上蓋商業地，成為賣地史上最貴地皮。地皮每呎樓面地價13,345元，雖然價錢屬市場預期之中，但反映集團對香港市場仍然有信心。
新地推壓軸大型新盤
同時，系內天水圍大型新盤，日前命名為Wetland Seasons Park，提供710伙，主打兩房單位，計劃12月中推售。項目坐落於天水圍濕地公園路9號，分三期發展提供1,727伙，發展商計劃先推第1期Wetland Seasons Park。第1期由8座低密度住宅、4座5層高別墅及10座洋房組成，標準戶佔569伙，戶型由一房至三房，主打兩房，佔約69%，一房及三房則各佔約5.5%及25.5%，即有近75%為兩房或以下。另有近兩成特色單位，項目預計落成關鍵日期2021年3月31日，樓花期長約16個月。
新地副董事總經理雷霆日前表示，項目最快12月中推售，大機會成為2019年壓軸大型新盤。他指出，近數月因中美貿易問題及社會事件，全樓盤部署略受影響，包括開放示範單位及假期因素無法賣樓等。至於同系港島東半山司徒拔道18號CENTRAL PEAK，將視乎現樓示範單位準備進度，擬12月底或2020年1月初推出。項目是市場矚目的焦點豪宅盤，估計會推出部分單位招標。目前項目已取得入伙紙，其中第一期涉53伙分層住宅。
恆大•睿峰首批平均呎價22,309元
中資中國恒大（03333）的長沙灣東京街項目已搶先登場。項目早前命名為恆大•睿峰，已上載樓書，採開放式至三房間隔，實用面積介乎203至758平方呎。恆大•睿峰日前發出首張價單，首批涉及86伙，最高折扣12%。另為買家提供現金回贈方式的補貼計劃，若以折扣12%計算，折實平均呎價22,309元，呎價貴絕一手新例實施後西九龍推售首批新盤單位，與同區二手市場比較亦高出約20%。若連同回贈優惠，首批折實入場費約537.8萬元。實用面積238平方呎至416平方呎，為開放式至2房間隔，最平為西翼5樓D室，實用面積244平方呎開放式戶，折實入場費約537.8萬元，呎價22,043元。
值得一提的是，單位以建築期付款方法計算，售價全在1,000萬元以內，因此符合放寬按保的樓價上限，可承造最高80%至90%按揭。最細一伙為東翼5樓D室特色戶，實用面積203平方呎連181平方呎平台。預計於2021年10月底落成，樓花期長約23個月，項目將於12月內推售。項目前身是懷德工業大廈，新世界發展（00017）在2013年完成收購，直至去年恒大向新世界購入上述地皮。此外，短期內最矚目的市區新盤必定要數信和置業（00083）及中電控股（00002）合作的嘉道理道St. George’s Mansions，項目有望最快於今年底前推售。項目前身為中電總部，涉及175伙，樓盤主打三及四房戶，三房實用面積約1,800平方呎；四房實用面積為2,000至2,100平方呎。另有小量實用面積為800平方呎的兩房戶、連平台或連天台的特色戶。發展商指現時豪宅供應有限，該建築成本或創系內樓盤新高，希望成為集團經典項目。
至於已經開價的嘉華國際（00173）啟德嘉峯匯，全盤提供1,006伙，首批208伙實用面積介乎287至766平方呎。入場費最低為第1A座1樓F室，實用面積287平方呎，折實價650.8萬元、折實呎價22,676元。事實上，在社會氣氛回復平靜下，業界對樓市都審慎樂觀。香港置業行政總裁李志成表示，近日社會事件氣氛稍為緩和，市場氣氛略好轉，發展商亦趁機展開推盤攻勢。加上在空置稅效應下，預期短期內新盤將開價克制，12月一手交投料表現不俗。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日社會氣氛開始平穩，12月份交投氣氛回升，料發展商亦會趁市場回復平靜，積極推盤。料樓市交投繼續量升價跌，預期一手可達約1,500至1,800宗；二手可達約3,000宗，全月一、二手成交量可達約5,000宗。長實執行董事趙國雄日前接受電台訪問後表示，市場無特別因素令樓價大升或大跌，料樓價可企穩，上落幅度各5%。他認為年內再減息機會不高，即使再減息，幅度亦有限，對供款影響有限，並說減息只帶來心理因素，市場信心好轉，但不足以刺激樓價大升。另政府放寬按揭政策後，置業渠道增加，買家重新入市，對二手市場幫助較大，市場氣氛轉旺。
買家重新入市
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，按現在的社會環境，很難想像下一年的經濟表現會有多突出，樓價在未來12個月下行的機會依然比上升的大。他指但樓價不會一沉不起，因為始終資源是有限的、現金始終不及磚頭抗跌能力強，因此資源長遠的價值只會提升，長遠計買升一定比買跌有利。另一方面，六個新居屋屋苑何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑，以及沙田旭禾苑，早前已完成攪珠。但礙於社會情況，原定在11月21日開始揀樓程序一直順延，價單亦延至12月初公布。
其中何文田居屋「樓王」冠德苑A座26樓6室，實用面積為563平方呎，售價約529萬元。平均呎價9,375元單位亦可以間成3房單位，主人房更可設計成「套廁」（房間連廁所）。加上位處豪宅地段，最大賣點鄰近名校網，料成市場焦點。入場單位為馬鞍山錦暉苑1樓4室，實用面積為276平方呎，售價為約156萬元，平均呎價5,634元，單位以開放式設計。
全年一手成交量料破紀錄
自10月中旬政府放寛按揭保險樓價上限後，樓市氣氛迅速升溫，買家的入市信心明顯增強，刺激一手交投急增。中原地產研究部資料顯示，今年首11個月一手私人住宅買賣登記暫錄19,847宗及2,123.2億元。估計全年約21,500宗及2,300億元，將較去年的15,458宗及2,255.5億元，分別上升39.1%及2%。一手宗數是創2004年26,885宗後的15年新高。單計11月，預期整月約有2,100宗及190.0億元，將較10月的1,358宗及168.4億元，分別升54.6%及12.8%。反映市場有新盤推售，銷情理想，帶動一手買賣高達二千宗水平。
二手成交亦回升
事實上，距離年底仍有大個半月時間，還有不少項目計劃推售。如啟德嘉峯匯，共提供1,006伙，以及其他有機會推出之項目仍有逾2,000伙，全年成交量料可打破紀錄，可成為一手新例後最多成交的一年。二手方面，2019年首11個月，二手私人住宅買賣登記暫錄33,174宗及2,918.4億元。預測全年約35,500宗及3,100億元，將較去年的38,782宗及3,289.7億元，分別跌8.5%及5.8%。二手宗數將創2016年34,657宗後的三年新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，近期樓價止跌回穩，但部分業主叫價進取，導致二手成交減少，相信12月的二手登記量將會回軟。美聯物業住宅部行政總裁布少明指踏入12月份，一手市場漸見升溫，多個發展商把握年尾時機壓軸推盤，預期月內有更多全新盤登場，有助更多購買力釋放，勢帶動月內交投回升，料12月一手成交可望達1,800宗水平。
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