樓市路線圖：施永青 X 湯文亮專訪！樓價料先跌後升！入市置業新攻略｜2020投資展望

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室

2020 樓市路線圖

2019年僅剩下不足一個月時間，要回顧與展望樓市走勢，必定要邀請殿堂級樓市專家為讀者引路。數香港殿堂級樓市專家，離不開中原施永青及紀惠湯文亮這兩位大師級人馬，他們的片言隻語值得參考。

 小陽春或成入市時機

週五（12月6日）中原城市領先指數（CCL）報179.88點，較去年底仍然高出3.1%。 今年6月爆發社會運動，CCL竟然不跌反升，6月底最高上升至190.48點的歷史新高。其後，社會運動升級，CCL開始拾級而下，一度跌至179.01點低位。 香港樓價看似一瀉如注之際，行政長官林鄭月娥在《施政報告》宣布放寬承借九成按揭的按揭保險樓價上限，觸發CCL低位反彈。 林鄭月娥宣布放寬按保上限為2019年內樓市大事，展望明年樓市路線圖，最重要是看何時出現「小陽春」。

「所謂的『小陽春』應該是以銷量來量度，即銷售情況好就是『小陽春』。」 他解釋，因為地產商會推售大量新盤；加上空置稅造成的散貨壓力，新樓銷售一定會增多。現身受「低溫症」之苦，因為樓市成交量太低，相信出現「小陽春」時港樓有望於其時康復。「大家如果想買樓不妨到時再考慮。」 湯文亮補充：「2020年2月9日舉行的渣打香港馬拉松為關鍵日子（見圖一）；跑得成的話，代表社會跨越了一個危機，並向前踏了一步。」

施永青則表示，出現「小陽春」機會存在。因為樓市淡靜就會積累購買力，買家彌漫觀望氣氛。 展望未來一段時間，聖誕節假期、農曆新年假期接踵而來。 如果這段時間社會尚未回復平靜，在稍後時間出現「小陽春」機會高些。如果社會氣氛提前緩和，倘聖誕節期間已經回穩，估計會釋放購買力，可能去到農曆新年購買力已經消耗得七七八八。

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中美貿易戰左右樓價

除「小陽春」外，施永青指出中美貿易談判進程也會左右2020年樓市路線圖。他指出如果美國經濟欠佳，美國打壓內地經濟力度減弱，香港樓市會有一線生機。他指出，中美貿易戰已經爆發一段時間，需要休養生息。如雙方簽到貿易協議，估計可以有兩、三季時間休兵，有利外來資金重新流入香港樓市。

湯文亮同意，只要2020年下半年社會氣氛明朗化，零售及旅遊業等很快會復甦，樓價亦會回升。 2020年港樓全年會呈先跌後升之勢，惟整體樓價還是下跌。 不過，他提醒樓市投資者及用家要作最壞打算，《香港人權與民主法案》通過之餘，又遇上社會運動升級復熾，預計整體樓市會有10%至20%多的跌幅。

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按樓宇種類劃分，細價及納米樓下跌幅度較深或達30%，樂觀而言，跌幅則約20%。 值得注意的是，湯文亮認為800萬元以下單位均屬細價樓。他解釋，這兩類單位於市場的供應多，尤其三年前推售的一批將屆禁售期，額外印花稅失效。即是說，之前被凍結的半新盤將被釋放沽出， 變相令供應增多，價格自然下跌。

「納米樓並不適合人長住；加上價格不便宜，（業主）買一間後不會再買第二間，而且又浪費『丁權』（首次置業豁免繳交從價印花稅的資格）。」故湯文亮認為，納米樓欠缺需求亦為必跌之因。 至於800萬元至1,000萬元的樓盤，因受惠新按揭保險政策，需求量大，樓價會企得較穩，相信明年會微升；而1,000萬元現以上的豪宅類，其升跌並不會影響大市。

此外，2018年息口走向亦是左右樓市走向的因素之一，湯文亮認為美國不會再加息，反而仍有減息空間。他預料，明年美國最多減息兩次，一次將於11月前，「通常大選前會減息沖喜下，為不成文規定。」另一次將於大選後，兩次合共減半厘。 不過香港就沒有跟減空間，因目前港息口已是低無可低。惟此亦非壞事，「因只要美國減息，香港就不會加息。」 施永青及湯文亮對樓市看法不止這麼簡單，下文繼續問箇究竟。