施永青專訪：最新樓市預測 – 租金繼續下調機會大｜2020投資展望
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室
租務市場連續3個月跌
根據中原地產部研究部發表數據顯示，10月的二手私人住宅實用面積平均租金錄得36.2元，按月跌了2.2%，錄得逾三年半最大跌幅。今年7月份，租金曾重回37.9元的歷史高位，但其後進入調整階段，至今已連跌三個月，且跌幅持續擴大。當中8月至10月租金，分別下跌1.1%、1.3%及2.2%，累計跌幅達4.5%，跌幅持續擴大。
租金調整是在2018年9月開始，當時租金連跌六個月，由高位37.8元連跌至35.6元低位，累計跌幅為6.2%，最終在今年3月租金才止跌回升。11月十大藍籌屋苑中，以沙田第一城跌得最厲害，按月跌2.4%；太古城跌2.3%；美孚新邨跌2.0%；麗港城跌1.8%、嘉湖山莊跌1.3%等等，而匯景花園則成為升幅最勁的屋苑，按月升4.6%。
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對於接下來的租金走勢，施永青認為明年租金很大機會繼續向下調，如果調整過急將有機會出現心理上的壓力，屆時才會出現技術性的反彈。目前租金下滑原因與社會運動有密切關係，過去臨近大學地區的租金較為昂貴，如大圍、沙田等，當中很多小型單位主要租給來自內地的學生。
不過，受到連續半年的社會運動影響，很多內地學生逐漸離開香港，甚至退租，導致這些地區租房需求減少，令租金受壓。以往6月至8月為住宅租務市場旺季，但近日劈租的情況並不罕見。如一個河畔花園A座中層單位，實用面積為269平方呎，本來預計每月放租12,000元，但最終以10,000元租出，劈租幅度近17%， 該租金水平回到三年前水平。
另外，臨近中文大學的大圍地區，一個名城三期中層三房單位，實用面積為757平方呎，近日以每月約25,000元租出。過去單位業主有意以月租30,000元放租，但最後需要劈價約17%才能成功租出。以往核心區甲級商廈辦公室一直供不應求，但受到社會動盪衝擊整體香港營商環境，不少租戶抱謹慎態度，部分為減省開支，甚至有意把辦公室搬離租金較高的核心區域，或選擇提早終止租約。
根據土地註冊處資料顯示，今年初美國道富亞洲簽約租用港島中環國際金融中心二期的68樓、69樓全層，以及70樓多個單位，約期為2019年2月1日至2022年1月底。但最新資料顯示，道富決定提早退租，把70樓的租期提前於2020年1月底結束。
另外，騰訊控股（00700）旗下遊戲公司RIOT GAMES SERVICES LIMITED於2018年10開始，租用中環中心51樓部分單位，但現時決定提早兩年退租。施永青指出，一些經營共享辦公室業務的公司，面臨經營困難，因他們租下來的辦公室已沒有租客進駐，租下來後消化不到，租金便需要回吐，因此對租金同樣造成壓力。
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施永青：市民不一定轉為租樓
現時經濟環境轉差，租金市場下跌，但他認為市民不一定會放棄買樓而轉向租樓，這個情況會否出現仍需要觀看。雖然很多人有意移民，不少投資者認為會影響樓市發展，但真正會離開的人並不多。
相反真正離開的是一班學生，做生意的人有擔憂，但仍未撤軍，而飲食業方面就撤了一部分，零售業店舖持續受壓，但最終內地會把「自由行」放回香港。他提醒，若內地旅客尚未重投香港懷抱，租金又不再下跌，即是租金已經見底，如果租金見底，店舖買賣可按照當時的租金來決定投資策略。
近年不少廣告鼓吹市民到其他國家或地區置業，但施永青認為如果投資者在北京、深圳、香港等地選擇，很多人最終仍選擇來港置業。
- 在產權保障上，香港已經比內地好，香港是一個資本主義社會，私有財產是受到尊重。
- 香港套現能力非常快速， 經紀效率很高，只要價錢合適，約兩星期就可以賣樓套現，而且投資者可以把資金轉成不同貨幣，所以香港買樓會比大灣區優勝。
- 內地有些地方的樓宇流通性低，買入容易賣出困難，甚至有些地方兩年時間也未必可以賣出，因此只要資金沒有出路，香港的房地產市場仍有人選擇，特別是內地先富起來的人。香港依靠內地，只要沒有社運事件影響，也會一定的增長，而很多地方有沒有增長也成問題。
