拆解按揭保費四部曲！買樓前先計數免中招｜子非魚

撰文：子非魚｜圖片：新傳媒資料室

按揭保費四部曲

按證公司網頁近月亦更新「按揭保費收費一覽表」，一共有四個表，不少準買家看畢都覺得非常複雜，筆者嘗試一一拆解。

表一：如果600萬元或以下住宅，借款人及擔保人均沒有其他按揭在身，兼且要做高成數按揭的話，便可以參閱這個表格。舉例準業主買入一層600萬元物業，申請八按揭，貸款額480萬元，年期30年，按揭保費為2.15%（即10.32萬元）。 若意向物業樓價為400萬元，敘造九成按揭貸款額為360萬元，還款期30年，保費高達4.35%（即15.66萬元）。但留意，600萬元樓新例下可借九成，故600萬元或以下樓價，如用新按揭成數便要用表三。

表二：同樣是適用600萬元或以下住宅，但與表一最大分別是借款人或擔保人有其他按揭在身。 同樣以樓價600萬元為例子，買家借八成按揭，即貸款額480萬元，年期30年，惟他正在供另一層住宅，便需要付2.45%保費（即11.76萬元），較表一同類個案保費率2.15%，貴近30點子。 根據金管局規例，如果借款人或擔保人本身有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。如果繼續申請六成按揭的話，多出一成部分都算是高成數按揭，需要買按揭保險，故此表二兼顧這類成數僅50%之客戶。

最終保費料有折扣

表三：適用於樓價600萬至833.3萬元物業，而當中借款人及擔保人沒有其他按揭在身，或600萬元以下但用新按揭成數。舉例800萬元物業借九成按揭，即貸款額720萬元，買家並沒有供住宅或車位等，按揭保費為5%（即36萬元）。

表四：不論有沒有其他按揭在身，若買833.3萬至1,000萬元物業；或600萬以上至833萬元，但有其他按揭在身的話，這個表格均適用。 它們特點是若沒有按揭保險的話，買家最多只能造五成按揭，或上限400萬元。筆者舉兩個例子。

1. 假設樓價601萬元，買家有按揭在身，借九成按揭，即貸款額540.9萬元，還款期30年，保費為5.29%（即28.6萬元）。由於買家有按揭在身，本身最多只可以借五成按揭，按揭保費較高。
2. 假設樓價1,000萬元，若沒有按揭保險，最多只能借五成按揭，沒有按揭在身的買家，決定通過申請按揭保險，借八成按揭，貸款額800萬元，還款期30年，保費為2.82%（即22.56萬元）。

正常而言，按揭保費會有折扣。在新例推出前，600萬元以下物業按揭保費一般都有6折；新例推出後，600萬元以上物業敘造八成至九成按揭，能否劃一獲得折扣，目前言之尚早。筆者近月亦有稍為統計客戶保費折扣數據，目前大部分都獲得6折優惠。 若果買家是首置客，申請高成數按揭但未能通過壓力測試，更要再繳交額外保費。

假設800萬元物業借九成兼有按揭在身，未能通過壓力測試，保費本身已佔貸款額5.29%（即38.1萬元）。假設再要繳交10%額外保費（約38,000元），總保費達42萬元；若有6折優惠，則為25.2萬元。 按揭保費可以一次性支付，也可分期繳付，後者利息支出較多。要留意，這筆月供保費需要計入供款與入息比率（DSR）及壓力測試。

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編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。