石禮謙專訪二 論逃犯條例風波：盲搶地製造社會矛盾 建議解放軍撤返大灣區釋放土地建屋 | 經一拆局
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室
石禮謙批政府收地不合理
立法會地產及建造界議員的石禮謙狠批政府收地做法不合理，理應尊重私有財產，而且放寬樓按不但沒有解決住屋問題，反而讓年輕人跌入負資產陷阱，重演1997年的慘況。政府連環施政失誤，讓他感嘆很多官員並「沒有用心做好呢份工」。連續數月的示威活動，揭露了社會更深層次的結構矛盾，有意見認為房屋問題更是癥結所在。為了平息民怨，林鄭月娥在施政報告中提出引用《收回土地條例》，計劃收回700公頃農地，並全數用作公營房屋及「首置上車盤」等用途。
作為地產界代表的石禮謙認為，政府並沒有任何合理理由收回私人土地，現時全世界都有土地收回條例，但是引用時都是逼不得已才作出行動，如必須興建公眾設施、道路等等，但是現在政府沒有清楚解釋為何引用該條例，到底是否沒有任何辦法才要收回土地？
而且政府在收回農地上做法十分不公平，政府現時手持11萬公頃土地，當中有40%位於郊野公園，24%為可發展土地，住宅用地佔7%，單計農地及棕地已有1,900公頃。相反發展商只有約1,000公頃農地，石禮謙坦言不明白政府為甚麼沒有使用自己手上的土地，反而需要收取別人手上的土地。
香港是一個法治之區，每個人都應尊重合同精神，但是石禮謙批評政府並沒有以身作則，發展商手上同樣持有土地合同，但政府卻在沒有商討下收取別人土地，直言違背了社會講求公平和公義的原則。而且今時今日很多人認為樓價高企是地產商的問題，但他認為地產商只是合法地做生意，如果沒有他們，今日亦不會有沙田、元朗，以及天水圍等等新市鎮。
近年政府拍賣土地成交價屢創新高，如在2018至2019年度，當中有20％的收入屬於地價收入，總數達1,210億元。石禮謙指「高地價政策」是其中一個樓價不跌的原因，目前發展商建樓成本每呎高達逾5,000元，已經是全世界最貴，當成本不斷上升，發展商難以賣低於該價格，因為沒有人會做虧本生意。
加上他表示政府在過去十多年錯誤估計土地需求與供應，過去本地經濟及內地經濟發展急速，大量財富累積下導致房屋需求增加，同時人口不斷增長。例如1995年至2005年，造地共有6,000公頃，但是在2005年至2015年間，已發展土地的面積只增加了400公頃，比之前大跌逾90%，因此規劃失誤令土地供應僧多粥少，導致樓價不斷上升。
石禮謙為高銀金融（00530）獨立非執行董事之一，早前該公司以111億元奪啟德舊跑道區4C區4號商業地，估計可建樓面約為86萬呎，即是每呎樓面地價約為1.29萬元。市場猜測是否因商業地產市道變壞，所以決定「撻訂」2,500萬元。但石禮謙回應指，地產商對香港樓市發展充滿信心，並不是認為樓市會下跌。因為當時為了中標，定價相對定得過高，每呎樓面地價接近13,000元。
如果土地是用來興建住宅，價錢高是沒有問題，因為很快可以回本，但該地需要興建商場及酒店，又不能分拆出售，因此作出如此決定，他還笑言如果今日仍持有該地，賬面已損失50億元。石禮謙認為政府還有很多土地可以使用，不用發展「明日大嶼願景」計劃。
質疑林鄭新措施 一旦樓市下跌將重現負資產潮
另一方面，特首林鄭月娥在《施政報告》中提出，放寬首置客九成按揭樓價上限至800萬元並不會造成負資產，因為本港住屋求過於供。按道理，作為地產界代表的石禮謙應會支持，但他竟不同意政府該做法，質疑將會增加買家風險，因一旦樓市下跌，負資產潮將會重臨，批評該做法極度危險。
政府推出的政策並沒有讓年輕人有能力上車，只是鼓勵年青人上樓，同時更推動一些不應該置業的人去置業，他認為這兩者是截然不同的概念。舉例假設買入一個800萬元單位，在政策公布前，最多可以借樓價60％，即是480萬元，如果以按揭利率2.625厘計算，供三十年，每月供款是19,279元。但是放寬後借九成可借720萬，而每月供款將增加至28,919元。
石禮謙分享自己在40多歲時才首次上車，而且是儲了足夠的金錢才下決定。當時的他需要養妻活兒，存了一定盈餘後決定買樓，但是看到目前年輕人即使不吃、不用、不買19年，仍未必可以買到第一間物業。他強調政府並沒有考慮到這點，反而鼓勵了沒有能力買樓的人去置業。一旦經濟轉差，年輕人隨時可能失業，如果沒有錢供樓，銀行將立即收回物業。過去利用九成按揭來投資幾百萬物業是沒有問題，但現時涉及的是800萬元，一旦不幸樓價下跌20%，業主可以說是「死梗」，就像1997年一樣慘情，過去已有歷史借鑒，他不明白政府為甚麼仍要推出該措施。
投資方面，石禮謙見證了上世紀70、80年代的金融風暴，當年他因投資股票賺大錢，又因股票大跌而要還錢，他笑言自己輸錢當晚便帶全家去食魚翅餐，接下來就要還錢。當時香港天線股票由26元跌至1元，恒生指數由1,700點跌至150點，因為在股票上有慘痛經驗，導致他往後以投資磚頭為主。石禮謙寄語年輕人，居住是很重要，但當沒有能力時，就要利用自己的權益去申請公屋，如果年輕人沒有居住地，政府就需要給予。
