四大核心區吉鋪增至500間 料年底前租金跌一成｜投資有道

撰文：朗晴｜圖片：新傳媒資料室、受訪者

四大核心區吉舖增

美聯工商舖資料研究部於今年7月至8月份實地到四大核心區（尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環）進行街舖調查，發現吉舖數目增至481間，較去年多73間，整體街舖空置率為6.5%，按年升0.9個百分點。當中銅鑼灣的空置率為四核心區最高，達9.4%；尖沙咀空置率今年也微升0.4個百分點至6.8%。

如果以主要街道計算，若只計算一、二線街道，銅鑼灣告士打道為空置率最高的街道，該街道共有11間吉舖，空置率為36.7%。若以吉舖數目計算，最多吉舖的主要街道為銅鑼灣謝斐道及尖沙咀加連威老道，同樣錄得21間吉舖。該行認為，本港及環球政經不明朗因素籠罩下，零售業表現積弱，核心區商舖空置率回升。

隨零售市況日漸嚴峻，利淡因素充斥市場，零售商擴充審慎，舖位新租務個案大幅減少。預計核心區勢出現「吉舖潮」，該行預計明年四區的吉舖數目或超過600間，甚至挑戰美聯有統計以來的新高紀錄。美聯工商舖行政總裁黃漢成指四核心區156條街道及7,456間街舖，今年空置率上升，主要原因包括中美貿易戰持續多時；加上股市表現波動，影響市民消費情緒。此外，人民幣貶值，內地旅客來港消費意欲減少、零售商聘請員工困難；加上今年政府上調最低工資，進一步增加零售商成本。

同時，近期本地政治事件持續發酵，影響吉舖的吸納量。同時反映出普遍零售商，對於擴充持審慎態度。該行更預料，未來多項利淡因素將影響舖市前景，料明年整體空置率將上升，預計明年四區空置將達8%至9%。意味合共超過600間吉舖，較今年再增加120至200間，或創下自2016年本調查有紀錄以來的新高（現時紀錄為2017年的664間），情況更較2003年「沙士」時嚴峻。當中屬傳統遊客區的銅鑼灣，前景受市況的影響較大。加上區內不乏鐘錶珠寶等最近生意受衝擊較大的行業，預料明年銅鑼灣的空置率續升並破10%。

業界料明年更嚴峻

因此，明年核心區出現「吉舖潮」絕不出奇。而奢侈品及電子產品店舖的數目跌幅或較大。民生類型消費多屬必需品，受經濟週期影響較輕微，所以該類店舖的數目跌幅將較細。下半年核心區舖租料下跌約10%至15%，由於銅鑼灣及尖沙咀珠寶鐘錶的商戶比例較高，該地區舖租跌幅或較大。黃漢成補充，年初曾預期全年舖租將升一成，惟下半年市況轉差，現預料至年底租金會跌10%至15%；明年底或累跌達30%。

另一房地產顧問公司戴德梁行則指出，連月政治風波及衝突，已影響到本港投資物業的租金與價格走勢，令本地投資者傾向觀望。該行香港資本市場部執行董事高偉雄稱，物業投資市場1億元或以上的大額交易宗數，較第二季減少了55%。寫字樓成交首當其衝，是自2013年第三季雙重印花稅推行以來，大額交易宗數再次回落至30宗的低位。本季總成交金額暫為106億元，亦較上季的344億元大幅回落。他續指，內地買家受制於人民幣貶值，只間中參與豪宅買賣。

至於外國的房地產基金方面，能否促成大宗交易主要視乎目前本港局勢發展。只有待目前不穩定因素消除後，市場信心回升，投資市場表現才有望好轉。事實上，近期本港零售市道疲弱，不單是小業主，甚至連大財團都要向租客提供租金寬減優惠。太古地產（01972）旗下旗艦商場金鐘太古廣場，將向商場大部分租戶提供暫時性的租金調整，冀共渡時艱，成為本港主要地產商中，首個表明減租的大型商場。

商場租戶獲租金調整

太古廣場發言人表示，將採取措施為商場部分租戶提供暫時性租金調整，以支持香港零售業及與租戶共渡時艱。具體安排會因應個別租戶的業務狀況而有所不同，但商場大部分租戶均會獲得租金調整。商場會繼續與租戶緊密合作，共同應對行業現時面臨的情況。但太古廣場未有披露減租幅度，而太古旗下其他商場，則未有提及相關事宜。

至於旺角區日前更有大牌子時裝店提早結業。美國服裝品牌FOREVER 21，在香港唯一的旺角分店（西洋菜南街1A至1K號地下10至11號舖連1樓至3樓舖位），亦突然「執笠」，三層近20,000平方呎店舖樓面即時丟空。據了解，業主正以月租200萬元放租，較原有租金低約24%。翻查資料，FOREVER 21由2016年5月起租該舖，租期長達七年。首兩年每月租金196萬元，第三年2018至2019年度後，租金已加至約每月207萬至逾260萬元，較2016年高出超過三成。事實上，該店為近年來旺角其中一個地標，惟其經營至9月22日，於23日已結業。明顯因為敵不過本港零售業氣氛轉差，故此在租期未到便提早退租。

業界調低高鐵商地估值

樓市前景不明朗下，地政總署日前公布，將公開招標位於九龍連翔道與柯士甸道西交界的高鐵西九站上蓋商業地，業界年中時對地皮估值高見1,200億元。但因應近期社會氣氛紛紛調低地皮估值，最新估值下限只有約300億元。該地皮為滾存自2018/19年度賣地計劃的用地，計劃三幢19至28層的寫字樓，寫字樓樓面涉約285萬平方呎，另設近32萬平方呎零售商場，總樓面約316萬平方呎。地盤面積逾64萬平方呎，招標於上月20日開始，11月22日截標。規模媲美鄰近的九龍站上蓋環球貿易廣場（ICC）。發展局局長黃偉綸曾表示，項目不會斬件推出，而是傾向以一幅過招標，因對整體營運及設計會較好。

同時，據賣地章程項目顯示，發展期止於2028年3月31日。落成後，項目只可以整座大廈形式分拆出售。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，近期市況受中美貿易戰及社會動盪打擊，如今地皮不分拆出售。他認為會大大削弱地皮的吸引力，因為投資額實在太大，難有單一財團可以承擔，加上商業項目回報期較長，資金回籠較慢，相信融資有一定難度。

他年初時估計地皮每方呎樓面地價約15,000至1,7000元，總價逾500億元。但如今受礙各項不利因素，每方呎樓面地價下調至10,000元，地皮估值約316.5億元，下調幅度近四成，甚至預計項目有流標風險。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典則表示，不擔心現時社會運動會影響地價，反而是外圍環境包括中美貿易戰等，有可能影響發展商融資成本。惟所需資金始終龐大，即使政府在賣地章程中提出分期發展，減輕資金壓力的實際作用不大。他估計，發展商會以財團方式合資入標。