【按揭懶人包】物業估價、貸款利率計算、壓力測試、按揭成數！一文睇晒｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

按揭簡介

現時香港提供按揭服務的有銀行、坊間的財務機構及發展商，除了銀行外，其他都不受金管局監管，所以審批較靈活，但利息相對更高。如果未能如期還款，銀行或財務機構可以取消贖回物業的權利，或回收物業。申請按揭時，需要繳付每月還款額、利息、稅款和其他相關費用。還款支出主要取決於按揭利息和還款年期。

按揭物業估價

承造按揭時，銀行會為物業進行估價，找估價行評估物業價值。每間估價行對同一物業的估價，都有機會不同。

如果已簽妥臨時買賣合約，銀行一般會衡量樓宇估值是否「估足價」達致成交價水平，如估值低於成交價，便屬估價不足。在這種情況下，借款人未必可獲銀行批出足夠貸款支付樓價尾數。因為銀行會以估價及成交價當中之較低者為準，再根據可承造之按揭成數計算按揭金額。

按揭壓力測試

根據金管局指引，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試，評估買家的供款能力。在當前按揭利率下，按揭申請的每月供款不可高於申請人家庭收入的一半。銀行批核的按揭申請，須經過雙重入息測試，分別是「供款入息比率」和「加3%」壓力測試。

「供款入息比率」：

如果按揭申請人目前沒有申請其他按揭，又或者有按揭擔保，供款入息比率均為50％。即是，按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入的一半。如果申請人要做8成以上按揭，供款則不可佔月入超過四成五。

「加三厘」:

申請人將有意選用的銀行按揭計劃，加3％計算。此利率計算出的供款，不可於申請人個人或家庭月入中，佔超過60％；如果要申請8成以上按揭，供款入息限制要扣減5％，以上述9成按揭情況即為55％。

按揭成數

註：600萬元以下樓宇，首置客須透過按揭保險，才可承造6成以上按揭。

在金管局最新規定下，銀行批出的按揭成數最高為6成，且樓宇要在600萬或以下。如要借超過6成的按揭額，需要申請香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」，不同樓價可承造的按揭上限有所不同。要借足9成按揭，就要符合首次置業及入息供款比率為45%或以下；或申請物業二按計劃，一般提供該服務的為財務公司、發展商或物業代理。

按揭利息種類

在還款期內，銀行會按照按揭利率收取利息。在香港，借貸人會每年得到新的按揭利率報價。

按揭利息種類分爲 P按 （最優惠利率按揭計劃）及H按（銀行同業拆息按揭計劃）。香港銀行同業拆息率(HIBOR）和港元最優惠利率（Prime Rate）會不斷浮動，但因爲Prime Rate的走勢更易掌握，所以H的按揭利息一般比P低。不過，並非所有銀行的按揭計劃都提供H按選擇。一般而言，如果採用H按，需符合最低貸款額。

恒生銀行按揭計算機

港元最優惠利率（HKD Prime Rate/P按)：

P按以‘P-x’ 計算實際按揭息率，是銀行為信譽良好的顧客提供的利率。目前港元最優惠利率有兩個，分別是大P（5.375%）和細P（5.125%），大部份中小銀行都選擇用細P為港元最優惠利率，而一般較有規模的銀行會使用細P（5%）。

銀行同業拆息利率(H Rate/H按)：

H按以「H+x」 計算實際按揭息率。銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。

按揭保險

按金管局規定，任何物業的按揭貸款，批出的按揭成數最高為6成。除了首置買家（9成）外，若所需貸款額多於6成，則需申請按揭保險。提供按揭保險的公司會向銀行作擔保，讓買家獲得6成以上，或九成按揭額。

目前香港有3間公司提供按揭保險，分別為香港按揭證券有限公司（HKMC），昆士蘭保險（QBE）及美亞保險（AIG）。三間公司保費都是一樣，因爲利息和現金回贈是銀行決定，所以選用不同按保公司不會影響利息和現金回贈，但最終貸款金額以及還款年期就由提供保險的公司決定。

至於保額的多少，則取決於按揭成數、按揭年期、支付方式和按揭種類等多種因素。若申請人符合信貸要求，有穩定收入，一般都會有保費折扣優惠。保費以貸款額計算，可以一次性支付，也可落入貸款額內分期支付。

現金回贈

銀行會向按揭申請人提供一定成數的現金回贈，細行通常由1％起，大行可達1.85％ – 2％。金管局規定，如現金回贈高於1％，則須於按揭額當中扣減。