派息好過領展 10,000蚊入場 買置富做收租佬｜港股專題｜投資有道

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

領展房產基金（00823）是公屋商場「收租佬」一哥，收入來自日常起居飲食，所受影響有限。而幾乎包辦長實集團（01113）發展主要屋苑商場的置富產業信託（00778），規模與領展雖仍有一段距離；論到股息率回報，比領展有過之而無不及。

領展（前稱領匯）於2005年掛牌，是本港首隻房地產信託基金；領展作為房產信託基金龍頭，多年來憑藉資產增值令租值持續提升。 不過，在資金爭相追捧之下，股價上揚令領展股息回報已相對不見吸引。

置富產業於2003年已在新加坡掛牌，算是最早一隻以本港物業組合上市的房託基金，2010年回流香港作第一上市。 鑒於在新加坡市場交投疏落，集團早前決定取消當地第二上市地位，基金單位將於10月11日在新加坡證券交易所除牌。

置富產業現時旗下有16個零售物業項目，包括置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。 旗下零售樓面面積共達300萬平方呎，以及2,713個車位，物業組合出租率達97.4%。

截至6月底止，資產總估值427.27億元，按年及較去年底分別增長4.8%及1.7%。 負債比率改善利收購 回顧置富產業上半年業務表現，收入按年減少0.4%，至9.74億元。 收入下跌受到多項因素影響，包括期內置富嘉湖仍進行資產增值措施引起之過渡性空置，以及去年同期出售和富薈後損失相關收入貢獻等。

至於上半年物業收入淨額維持7.48億元，物業營運開支總額減少1.9%，至2.02億元；成本對收益比率收窄0.3個百分點，至20.8%；數據反映成本控制措施奏效，營運效率持續獲得提升。 上半年可供分派收益5.05億元，微增0.1%；每基金單位中期分派26.13仙，較上年同期26.34仙減少約0.79%。

而截至6月底止每基金單位資產淨值16.85元，較去年底提升1.4%。 若撇除出售和富薈及資產增值措施等非營運因素，集團保持內部增長，收入及物業收入淨額分別按年上升0.7%及1.1%，主要受惠續租租金上調及停車場收入增加。 上半年續租率達74.8%高水平，續租租金調升率為7.8%。

更值得留意是，期間拆息較高，令平均借貸成本由2.72%升至3.02%，但集團融資成本仍能減少2.6%，至1.28億元，主因去年出售和富薈所套現20億元，已用於償還19.5億元貸款，令整體利息支出減少。

資產負債比率較去年底改善0.4個百分點，至20.5%；意味仍有相當空間透過收購以壯大物業組合。 新租戶帶動租金收入 耗資1.5億元的置富嘉湖西座翻新工程已進入尾聲，料有機會提早於9月底前完工。 進行資產增值措施後，該項目租賃反應理想，出租率已由去年底的88.4%升至95.6%。

管理層預期投資回報率可達一成以上。 至於馬鞍山廣場原有健身中心的重新間格及租戶重整工程，已於3月完成，新租戶陸續進駐，該項目出租率已由去年底的92.2%升至99%。

置富都會亦成功引入珠寶零售商及多間食肆，出租率由73.1%升至90.8%；預期相關租金收入將於下半年全面體現。 花旗指出，隨著置富嘉湖西座重新提供收入貢獻，將帶動下半年每基金單位分派上升，預測達26.39仙，較去年下半年有5.8%增幅。

社會事件無損日常消費

另一方面，雖然近月本港反修例及示威活動持續不斷及外圍局勢不明朗，對整體零售市道已構成衝擊，但對於日常消費零售來說，所受影響相對有限。 故估計置富產業未來續租租金加幅可維持介乎8%至9%，令未來兩年每基金單位分派可以複合年均增長率3%遞增。 更重要是，美國開始減息，令投資市場對業務穩健的高息一族更趨之若鶩；花旗因此將置富產業目標價由10.9元上調至11.78元，評級維持「買入」；最牛情況可見13.04元（見表一）。

滙豐同樣給予置富產業「買入」評級，目標價12.3元。 該行指出，置富產業上半年出租率較去年底提升4.3個百分點，主要受惠翻新項目出租情況理想。

隨著租金收入增加，將拉動股息向上，預測今後三年股息率可達5.2至5.9厘。 事實上，本港房產信託基金來說，置富產業屬高息一族（見表二），其物業組合租戶以從事日常生活所需居多，如餐飲、超級市場以及服務及教育等，合共佔可出租總面積約70%，相對於奢侈品、依重零售旺區或街舖的收租股，明顯更具防禦性。

另外，資產增值計劃預期陸續有來，置富嘉湖東座很大機會於明年展開，料將釋放資產價值帶動租金收入增長，派息遞增可期，對穩健型投資者來說，屬必然選擇之一。