【供樓抵過租樓】半數供樓日子免息秘訣｜樓市點睇 | 物業按揭
轉按有首年供樓免息的效果
銀行按揭罰息期一般是兩年，其後便可以放棄舊計劃，轉按到另一間銀行。
現時按揭利率普遍為一個月銀行拆息加1.23厘（即H+1.23厘）， 封頂利率為最優惠利率（P）減2.75厘（即P-2.75厘；或大P則是P-3厘），實際按揭利息均為2.375厘。
銀行為吸納新顧客，只要轉按到該銀行便會贈送現金回贈，目前最高為貸款額2.1%。
倘若透過按揭代理轉介到銀行，並繳交轉介信予銀行按揭專員，更有機會獲得按揭代理額外獎賞，令總現金回贈提升至約2.45%。
由於現金回贈比率高於按揭利率，因此轉按實際有首年供樓免息的效果。如果每兩年罰息期過後重複轉按，便彷如每兩年都有一年供樓免息。
現金回贈率三年間倍升
換言之，30年供樓期間，便有15年是免息供樓。用這個角度來看，便不會感到供樓等於淪為樓奴。
為何銀行願意付出高額回贈吸客？政府推出多項「辣招」打擊樓市，樓市成交萎縮，而按揭業務是銀行命脈；由於按息下行空間近乎沒有，銀行為了搶按揭市佔率，便從現金回贈率入手。
三年前按揭的現金回贈率只是1%，現時則高達2.1%，升幅驚人，未來幾年情況料持續，因此不缺轉按賺錢時機。
有人可能問，如果在息率上升週期，轉按即是放棄舊銀行的按揭計劃，供款豈不會上升？
事實上，現時按揭計劃為H+1.23厘，封頂利率為P-2.75厘，如果只是H及P上升，新按揭計劃與舊按揭計劃實際上沒有分別，轉按不會導致額外利息負擔。
轉按實際有賺
但如果是1.23厘這部分上升，例如升至1.3厘，轉按的確要負擔更多利息。
去年銀行輕微調升最優惠利率，封頂利率亦略升0.1厘，實際封頂利率由2.275厘上調至2.375厘，當時很多顧客查詢： 「如果本身供2.275厘，轉按後變成2.375厘，應不應繼續轉按？」
筆者用一個例子解答之，假設貸款額400萬元，轉按利率上升0.1厘，相當於每月供款多200元。惟400萬元貸款額現金回贈98,000元，扣除5,000元律師費，則有93,000元落袋，於是每月供款多200元，便顯得微不足道。
而且假設H按下跌至低於封頂利率，那麼現時H+1.23厘計劃，便較兩年前的H+1.3厘至H+1.4厘為便宜。至於轉按實際程序；有甚麼技巧可以賺得更多？有甚麼需要注意？筆者日後將一一分析。
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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