樓價真係只升不跌嗎 依家先買樓上車 要有呢啲考慮 | 香港樓市2018
撰文：劉哲 ｜圖片：新傳媒資料室
早前有家相親公司做了一項調查，結果顯示港女在挑選男友時，有樓是重要考慮因素。
611位受訪男女中，有63%的女生表示，期望另一半最好或必須要有物業。
其實不用做甚麼調查，都可以知道答案，女生挑男生的其中一大要素，就是經濟條件；在今天樓價高企下，男生有樓在手，等同有相當經濟能力，那自然較受女生歡迎。
經濟能力固然是女選男的一大考慮重點，但有樓與否，要看那時樓市是怎樣？
樓價只升不跌非絕對
1997年樓市崩圍，樓價連年下跌，當時女生與男生交往，首先問問男方有沒有樓？若然是有，女生會問妳層樓是否還在供款？還要供多少年？因恐怕一旦嫁給男方，分分鐘要幫手供樓，自己隨時要同男方捱十多年。
不單止，還要擔心層樓會否變成負資產，否則供完都係「得個桔」。即使層樓不用供款，見到樓價日日跌，即是說男方財富大縮水，未來婚後拗撬都容易發生。
考慮到以上情況，女生在挑男生時，聽到對方有層樓，大多要想得好清楚先跟對方交往，免得被層樓拖累一世。
回顧97年後的樓市狀況，就是要說明沒有事情是絕對。
大眾心態：「香港樓價是不會跌的」
本地樓市在「沙士」後復甦，經歷十多年持續向上，平均樓價足足升了七、八倍。
期間雖歷2008年金融海嘯，樓價快速回調兩三成；到2014年梁振英上台推出壓抑樓價措施，一度令樓價下調一兩成，但短時間又再重拾升勢。
港人目睹樓價基本上只升不跌，十多年間賣樓人士均後悔不已，而遲遲未敢入市者則慨嘆錯失良機，大家在心理上幾乎一致認定，「香港樓價是不會跌的」。
當這樣的心理形成後，市民入市就開始變得盲目，特別是年輕人。
未經過1997至2003年樓市陰乾式下跌七成，未見過通街負資產的慘況，未體驗過香港經濟衰退，年年無人工加不特止，還隨時面對被裁的日子；只見今天別人上車後意氣風發的模樣，明明跟父母同住，也不顧一切嚷著要買樓，結果進一步搶高樓價。
未來購買力已透支
可以說，今天的樓市，已透支了未來的購買力。無可否認，目前香港房屋供應仍遠遠未能趕上需求，政府又沒有實施任何有效打壓措施，整體經濟未見有明顯倒退，看不到樓價會突然崩潰，甚至出現較大幅度調整。
平情而論，現時樓價走勢，樓價在今年內再升4至5%一點也不奇怪，置業者確實不用過於擔憂。不過，樓價處於高峰是不爭事實，至於是不是最高，也無謂去猜測，正所謂旺市莫估頂。
然而做好一點準備也是必需的，否則市況有任何逆轉，隨時受到頗大衝擊。
簡單而言，就是有意置業者，要考慮今天買樓，究竟未來利息上升多少，自己將面對多大壓力？又或整體經濟出問題，工資不如過去般年年有得加，個人又是否應付得了？
再講，以現時高企的價格，若回調一到兩成，樓價即時不見了一百幾十萬，自己心理上又可否克服？
至於借二按置業的人士，更要考慮幾年後的負擔，若樓價跌，要賣樓脫身也不容易。
若想買樓作投資，要考慮由現在到明年，樓價再升空間或許有幾個百分點至一成，但若有任何風吹草動，樓市逆轉，個人經濟能力是否承受得起？
畢竟今天樓價高企，一旦樓市不濟，下調兩三成也不是沒可能；今天為了一成升幅而入市，是否有足夠值博率？當然，未來樓價說不定續有可觀升幅，這個沒人可預料，但要參與這個遊戲，安全措施還是要做足。
須為樓市逆轉做準備
再講一個故事，97年初，友人見香港樓市由82年足足升了十五年，中間雖有調整，也是大漲小回，於是「膽粗粗」買入一個九龍600呎屋苑單位，當時以約300萬元成交。買入不久，樓價確實升了一成多，朋友滿心歡喜，想想若升了五成就出售。
豈料97回歸後，亞洲金融風暴爆發，港股勁跌，加上董建華「八萬五」令樓價江河日下。友人見此情況，將單位出租，心想有租金補貼，自己又有固定工資，問題也不會太大，頂多捱一兩年，樓價回升又是一條好漢。
如是者經過兩年，物業租約到期，租金不要說升，反倒急速下滑，令他大失預算。期間香港經濟雖出現科網熱潮，可沒多久泡沫爆破，許多公司裁員，朋友竟被裁掉。
好了，既然如此，他認輸投降，準備賣樓，但樓價兩三年間下調了超過三成後，已變成負資產，要賣樓就須補差價，真的要脫手也不成。
舉出這個故事，是希望大家居安思危，想在樓市高位贏錢，就要承擔一旦逆轉的風險。
正如財務公司廣告，政府都要求有一句口號，「借定唔借，還得到先好借」。同樣道理，今天市民要入市，千萬記著：「買定唔買，未來供得起先好買。」
潛在買家轉觀望 二手居屋成交急挫
「娥六招」公布後，市場最關注居屋將以五二折出售，有調查更顯示，八成受訪者同意定價方向。
受到新定價政策影響，原先的潛在買家抱觀望態度，謀定而後動，公屋及居屋的買賣即時急煞車。
7月上半個月，公屋及居屋未補價第二市場，僅錄得12宗成交，較6月同期勁挫56%。
地產代理表示，一方面是受到屋居新訂價策略影響，另外是業主叫價過高所致。
事實上，今年上半年二手居屋買賣合約登記急升，中原地產研究部統計，包括居屋自由與第二市場共錄得2,429宗成交，總金額達121.54億元，較去年下半年的2141宗成交及總金額97.63億元，分別上升13.5%及24.5%。
上半年屯門兆康苑錄得最多登記，合共有60宗，第二位是沙田穗禾苑及屯門兆禧苑，各有58宗成交，排第三是九龍灣麗晶花園，成交55宗。
中原指出，由於上半年樓市熾烈，新推售的居屋認購反應又十分熱烈，帶動二手居屋交投活躍。
不過，上月政府推出居屋新策後，對二手市場的實際影響，短期會有所反映。
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