市況靜政府力推靚地招標 宋皇臺站有新供應
發展局局長甯漢豪日前公布新一季賣地計劃,政府將於今年10月至12月推出多幅「百億地王」,以及港鐵公司(00066)大嶼山小蠔灣車廠的第一期項目、赤柱環角道豪宅地等,住宅供應達5,900伙,屬本年度單季新高之餘。
連同首兩個財政季度約6,000伙,合共涉及約11,900個單位,佔全年供應目標12,900伙的92%。
200億地王具商業潛力
最焦點的一幅地皮,為原屬商業地、現改作住宅用地的啟德第2A區4號地盤、5(B)號及10號地盤,合共提供1,750伙。
該發展區已有逾一年半未有住宅地供應,是次推出為前北面停機坪用地,貼鄰港鐵宋皇臺站,可以講得上屬宋皇臺站的上蓋項目,可建總樓面約138.03萬平方呎,市場估值最高約200億元。
項目地皮規模龐大,鄰近港鐵宋皇臺站,交通方便,而項目分為三幅地塊發展,故發展商或需多花心思設計,發展成本或稍增。
惟值得留意,項目有商業部分,日後可連接九龍城區,故具一定商業潛力。
甯漢豪表明,該區早已規劃為提供公私營住宅發展的社區,並按時推出土地。
而供應會否對區內樓價構成壓力?她認為政府推地不應為「托市」令價錢較高,而是關注市場住屋需求問題,令樓價在買家可負擔水平屬好事。
她亦指,環球經濟前景充滿挑戰,香港也不例外,樓市氣氛相對以往疲弱,社會上可能有人會擔心政府會否因此放慢造地建屋的步伐,但政府知道市民對土地房屋供應有殷切期望,因此,繼續貫徹多管齊下的造地策略,並以持之以恆的態度,提供土地作發展之用。
強調土地是社會未來發展的重要資本,不因目前的經濟環境,而放慢造地及推地步伐。
新盤供應集中啟德跑道區
事實上,啟德發展區跑道區現時有很多樓花項目,雖然今次土地位於另一邊,但同區未來依然供應眾多。
新盤供應集中啟德跑道區,共涉近8,000伙單位供應,而在2022年7月,啟德跑道區九間地產發展公司成立非牟利私營公司,名為「啟德跑道區私人發展有限公司」。
公司成員包括華懋集團、會德豐、中國海外發展(00688)、帝國集團、遠東發展(00035)、恒基地產(00012)、嘉華國際(00173)、新世界發展(00017)、新鴻基地產(00016)。
地產商將通過公私營協作模式與不同持份者和政府部門配合及協商,而跑道區取名為Park Peninsula,勢成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的全新綜合多元化新地段。
而另一焦點住宅項目為港鐵小蠔灣第1期項目,涉約1,400伙;發展局早前公布與港鐵就小蠔灣車廠用地房屋發展項目的原址換地,以及擬議的小蠔灣鐵路站達成協議。
項目落成後,會提供約20,000伙公私營房屋單位,當中約一半會是資助出售房屋,項目將會分四期落成,首批6,000伙公私營房屋單位,預計於2030至2032年間陸續落成入伙。
至於為配合項目而建的小蠔灣鐵路站,將預計於2030年建成及啟用,以配合首批居民遷入。
至於另一幅官地,位於赤柱環角道馬坑邨以南豪宅地,地價有望突破200億元。
預計該地盤總樓面約48.02萬平方呎,市場估值最高約206.5億元,每平方呎樓面地價達43,000元。
美聯測量師行董事林子彬表示,項目規模龐大,為近期罕有的大型豪宅用地,估計以發展分層式豪宅為主,開則上亦會傾向大戶型,惟項目景觀上會以樓景為主。
業界分析認為,政府表明推地決心不減,料今年度供應可望達標。
雖然香港銀行跟隨美國加息,但幅度較小,影響不大;加上金管局放寬壓測,料可抵消加息壓力。
發展商出價策略趨保守
中原測量師行張競達表示稱,近月樓價雖然明顯回落,建築成本亦持續上漲,相信發展商投地意欲未有減退,出價策略則傾向審慎保守。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指出,政府推出的住宅地相當貴重,惟啟德發展區地價變數較高,現階段推出區內地皮仍有流標風險。
商業用地方面,將推出兩幅觀塘商業地,以市建局觀塘市中心第4及5區商業項目較矚目,提供約216.59萬平方呎樓面面積,項目已9月初截收意向書,並收到24份意向書。
另一幅為觀塘安達臣道對出商業官地,位於區內公營房屋群中間,料作零售及餐飲等用途,總樓面逾11萬平方呎,市場最新估值約6.4億元。
早前參與或投得鄰近商業地皮的發展商入標意欲或會較高,並有機會再下一城,有利發展及提高協同效應。
政府地價收入失預算
事實上,政府在淡市之中推出貴重地皮,其實與政府的地價收入低迷;加上近期地皮呎價高企有關。
今年度首五個月,政府的地價收入為172億元,與全年度的預算收入1,200億元相距甚遠。
財政司司長陳茂波指,過去樓價下調時,地價的調整幅度會更大,4月份便曾有住宅地皮流標。
經濟疲弱時,市場對商業用地的需求亦較弱,而發展商補地價商討的意欲亦明顯減弱,以上因素均影響土地收入,參考自2016/17年起,本港地價收入連續四年突破千億元水平,佔庫房收入相當高的比例。
須靠百億地王達標
所以,在第三、第四季度,除非政府推出多幅「百億地王」招標、並成功批出,本財年的地價收入才有望達預算水平。
不過,發展局局長甯漢豪回應,每幅出售的地皮也有合理估值,即使賣出地價的收益與今年初公布的估計或有不同,若達不到1,200億元地價收入,相信會在財政預算案內安排及交代,但不會為了達至某一個價格才出售,政府亦將緊貼市價批地。
此外,於9月中截標的沙田顯和里中小型住宅官地,市場反應理想,共收到17份標書。
結果由萬科海外(01036)及永泰地產(00369)合作以7.8638億元投得,項目將以純住宅發展,料興建中小型單位,每平方呎樓面地價達8,802元。
上述地盤兩公司股權各佔50%,預計可興建約170個單位。綜合市場早前估計,地皮估值約5.7億至約9億元,預計每平方呎樓面地價5,600至9,000元,即是貼近市場預期上限。
如是者,反映出發展商出手並非如想像中保守,只是現階段選擇投資額較小的地皮出擊,願意用高呎價去爭土儲。
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