進取上車大計 狠套息年賺18萬租樓上半山 | 置業個案
撰文：諗sir ｜圖片：新傳媒資料室
諗sir：
本人30歳，專業人士，平均月入約12萬元，以每月15,000元租三房單位居住。本人已婚，有兩個小朋友，太太為全職主婦。
現有資產包括現金100萬元，債基無疊增30萬元，年息9厘。
九龍灣兩房私人物業，由退休父親單名持有，本人為借款人，估值720萬元，欠款360萬元，月供約13,000元，每月收租17,500元。扣除管理費、地租及差餉，有正現金流約2,000元。
屯門三房單位，本人單名持有，年初以480萬元買入，八成上會，欠380萬元，月供約13,000元，收租13,000元，扣除管理費地租差餉負現金流約2,500元，現估值610萬元。
以平均月入計，本人借貸力約1,554萬元（120,000/ 10,000×2.59*×50%），現已用約48%。
目標打算兩至三後以太太單名再買一物業收租，初步完成一生三宅；中期目標購入一個三至四房自住物業。
現計劃用100萬元現金投入債基疊增，年收12至15厘。另銀行稅貸利息低至實質年利率0.88厘，考慮借入100萬元分36至48個月還，用來投資債基。
想請教諗sir會否有其他更好建議，感謝萬分。
讀者Chiho
簡單來說，讀者有兩間樓收租，剛開始試用債基收息有9%收穫。工資算高的讀者想問，下一步點先可買番自己一間安樂蝸？
誠然以讀者借貸力，理論上只消將用父親名買的單位按多些少，然後問發展商借高息二按買新樓自住。
發展商低息貸款多為期三年
惟考慮到發展商提供的低息貸款一般為期三年，假設買三房，八成半上會借850萬元，頭三年是供息唔供本，三年後如轉唔走照用發展商按揭，年息在P-1厘起錶。
若當時息口比現在加了1.5厘而樓價跌了20%，先講間原本1,000萬元三房只值800萬元，而借貸人首三年無還本，故本金仍欠850萬元，變成負資產。
如轉唔走要推貴息，P-1厘當係4厘，850萬元之4%，即一年供樓利息34萬元，未計供本。
不要耳仔軟亂買新樓
如想轉按走，銀行唔同發展商會咁鬆只計樓價，會將當初提供的回贈、奉送的印花稅，入伙利是、傢具等全部由樓價估值中扣除。
假設800萬元樓再扣120萬元，銀行當時只借70%，那新樓買家只獲銀行借476萬元，轉走自己要貼332萬元。
故不要耳仔軟亂買新樓，若讀者要買二手而靚的，就當計平的印花稅率，1,000萬元以上樓房稅要打4.25%，故稅要先俾40幾萬元，此數已夠在香港大學附近租個便宜三房一年。
借錢其實有學問
至於借稅貸去暫增現金，考慮到稅貸或私人貸款會大大削減個人借貸力，讀者亦無急切的買樓需要，所以都係咪行呢步。
讀者已點出本身問題係cash少，鍳於想買樓而入手的都不是平貨色，筆者僅建議一個進取些少的方法，去將再買樓之事加快。
借錢其實都係個學問，用對方法，其實借到100萬元唔難，而息口在2%左右。
股票派息唔穩定
讀者不妨將呢筆錢用收息103的方法買債基餐B收20%年息，減去20,000元利息，一年可套出18萬元，如加碼一倍，一年可套36萬元息，兩、三年已夠再買樓部分首期。
借錢買債的好處是每月有息收有得守，至於借錢買股票，由於股票派息唔穩定；加上波動大，難收好多。
此借錢投資的方法，對一般人是不鼓勵，不過，以讀者人工，筆者有信心此法可行。
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