升市多天台 跌市多凶宅

筆者： 「係咩？唔係喎，最近有同學睇過都唔使。」

朋友： 「新聞真係咁講架喎。」

筆者： 「我搵網上成交你睇啦…嗱~~邊係過萬呢？」

朋友： 「我噚日真係見到呢單新聞架喎。」

筆者： 「搵嚟睇吓。」

朋友： 「好呀…嗱~~咪就係呢單囉。」……

筆者： 「Click入去睇吓…」

朋友： 「好呀~~」

筆者： 「唓！你睇清楚~~」

朋友： 「咩呀？」

筆者： 「佢寫『頂層連天台，兼無敵靚景』呀！」

朋友： 「咁即係點呀？」

筆者： 「天台唔使錢呀？扣番就唔係萬一啦。」

朋友： 「咁計架咩？真係俾佢嚇親~~」

筆者： 「升市特別多天台架！」

朋友： 「咁跌市呢？」

筆者： 「跌市特別多凶宅囉！」

朋友： 「點解嘅？」

二手樓市，成交有高有低。

即使同一屋苑，成交呎價都可以有很大分別。

例如屋苑那一幢樓、方便是否方便、樓層高定低、景觀靚唔靚、裝修正唔正、大單位定細單位、開則好唔好…都會直接影響樓價，少則相差一、兩成，最誇張的可以相差三、四成。

例如均價400萬的單位，貴的可以賣到450，平的可以賣到350萬，代理、傳媒報告成交的時候，會用那宗成交呢？用高價那宗？還是低價那宗？

升市…大家都喜歡看創新高的消息

無論是代理，還是傳媒，都會傾向於發掘高價成交，受歡迎嘛。於是就會有很多高層、靚景、靚裝修的單位，甚至有很多連天台特色單位的報導，因為成交價都遠高於一般水平。

首先，面積及罕有度有優勢！

雖然天台只是一個空間，不能搭建天台屋，然而始終是一個空間，悉心包裝一下，就是罕有的空中花園，筆者也有不少這些單位，根據過往經驗，如果天台四正好用，面積與單位相差不多，例如400呎的單位，有300多呎的天台，估值一般會高10~15%。

如果單位的估值是400萬，連天台就是440~460萬，如果遇到心頭好客人，例如外籍人士或養寵物的，可以再賣高些少。以上述的單位為例，如果呎價1.1萬，扣除天台後，筆者覺得折算約9,300左右。

其次，樓層方面有優勢！

香港人喜歡高層，樓層越高，估值越高，例如均價400萬的單位，每高一層，估值隨時高3、4萬，35樓的單位，估值隨時比20樓的單位高4、50萬，最高與最低的單位，估值相差百萬很常見。

綜合以上兩個因素，頂樓連天台特色單位往往比正常價高出一、兩成，升市要找創新高的成交，當然最適合。

跌市呢…大家都喜歡看劈價的消息

那裡可以找到低價成交呢？以2016年初的跌市為例，正常劈價當然會有，然而劈得最狠最勁的，當然要數凶宅，又或者凶宅同層的成交。

一般來說，凶宅的價錢會比正常單位平近3成，視乎有多凶有多猛，視乎市況旺淡而定，即使是凶宅同層，亦會平一、兩成，如果單位均價是400萬，凶宅可低至280萬，凶宅同層亦可以低至340、350萬，最適合劈價報導，只要細心閱讀內文，不難發現有曾經發生事故等字眼，2016年初經常出現。

所以睇新聞要睇內文，分析要客觀理性。

當然大部份人都不能做到，高價成交新聞多，大家就傾向相信樓價會升，劈價成交新聞多，大家就傾向相信樓價會跌。理性分析的同時，都要考慮市場的心態與力量。

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