公務員夫婦人工$74,500 想換兩房單位 點先最著數

諗Sir：

本人與丈夫、兩歲的兒子及工人居於九龍灣得寶花園的一房282實呎單位，買時310萬元，現網上估價有413萬元，按揭尚欠260萬元，每月供約11,000元，由丈夫單人名持有。 本人和丈夫都是公務員，月入共74,500元，除自住單位外，持股票及現金約170萬元。 約兩年內本人很大機會有宿舍，現時目標是換入兩房單位；另加一個收租單位。 本來想再買屯門錦華花園兩房單位，約460萬元，但如以本人名義，就會過不到壓力測試；若加丈夫做擔保人，在新「辣招」下就要比畀一成首期。 到最近全城匯開賣，見到600萬元樓下有兩房；加上發展商備用一按，兩成首期就上到會，於是入票抽，但當然係抽唔到，因只得幾個平單位。 到現在輪到晉海開賣，好似好多個兩房單位都做到600萬元，我們又心思思。 不過，正式下決定之前仍是好矛盾，所以想請教諗sir意見。

讀者Fiona

或許不少香港人同讀者一樣，又抽全•城匯、又抽晉海，即係荃灣區又抽將軍澳區又抽。 筆者已在之前的文章分析過，就區份而言，將軍澳是18區倒數第三位，荃灣排前。 荃灣究竟好唔好？荃灣自1967年開始多人住，至今已分成七大區，荃灣正站（綠楊）、荃灣西、熊貓酒店附近、路德圍附近、荃景圍、麗城區、三寶至舊區（即爵悅庭至沙咀道一帶）。 而筆者早年看好荃灣之中的荃灣西，由當地荃灣廣場大排車龍，以及附近工廠區的沙咀道經常塞車開始。 筆者常做的，是用舊樓租金貼自己再租新樓，此句已解讀者部分問題。

另外，對已有一至兩間樓在手者，現金可拎去收息，等市跌是正道。 再重申，無樓的人而年近成家，細細哋都應該買住一間樓收租；加上讀者有樓外，未來可能有宿舍支援，可抵銷樓市再升風險。在錢唔多之下，大有條件食著花生等樓市跌。 買樓選區是一門學問，買之前計好造唔造到按揭，可助免撻訂。 買樓係買業權，識自己查冊去搞清楚業權是否清晰亦很重要。 最後是了解所簽買賣合約細節、權益。 由於一生人買樓幾次的小市民，基本是赤膊上陣，不搞清楚，隨時引致花多幾十萬元冤枉錢。 綜合如要買樓，請先學好五件事，就是選區、按揭、睇樓、查清業權和合約權益。

建議讀者在等市跌期間，可用170萬元現金攤分數次，入手債基再疊增。 其實投資要賺錢，不在於去邊間銀行買邊隻債基，而是怎樣因應市況去配置資金。 市面上很多人免費教你選投資物，原因是他要賣那投資物給你，例如先教你去他的證券公司開戶口，然後引你做孖展收貴息。 相反，筆者的資產配置很少人提，作為取佣者，如見到個客有200萬元，莫非叫佢攤薄慢慢遂20萬元買? 可能逐少買係好煩，惟投資從不是一件貪方便的事。 讀者用債基疊增170萬元收12至15厘年息，一個月多了17,000至21,000元利息，即幫她完成「窮人換樓」，又不用支出印花稅。 就當讀者未有樓，都可儲好錢，等將來先用免稅名額。