港地產股疫苗帶動 2021年強勢回歸｜陳錦興

撰文：陳錦興｜圖片：unsplash

誠然，市場的投資偏好已經改變，更著重收入、盈利增長和創新，新經濟、內需及新能源等板塊備受市場青睞，估值亦被不斷推高。

不過，2021是復甦之年，地產股是大有條件修復過度低迷的估值。 有關地產股的負面消息，已在不斷消化，包括經濟收縮、本地失業率惡化、商鋪寫字樓空置率升及移民潮等，這確實對本地地產市道帶來壓力，但絕非預期般大。

商鋪價值雖然急挫，但業主多為具實力投資者，持貨力強；商鋪價值個別跌幅較大，估計未來復元速度也快。 樓價方面，在極艱難的2020年只跌約1%，反映本地樓市仍然硬淨，剛性需求甚大；特別是二手交投，2020年逾40,000宗，市場承接力強勁。

疫苗刺激 放2021上半年全面通關

正面地看，全球正開始疫苗接種，香港預計2月展開計劃，這是重啟經濟回歸正常的重要一步；即使疫苗並非萬靈丹，但已燃起市場的抗疫曙光。

在香港，疫情已歷第四波，抗疫反反覆覆之餘，政府已吸收不少寶貴經驗，不斷加強檢測、追縱、隔離及治療的能力；再加上疫苗及市民防疫意識提升，2021年上半年能控制疫情，甚至與內地、澳門通關，絕非全無可能。 屆時，本地地產股大幅回升，將是大概率事件，這點不可不察。

還有，本地藍籌地產股都是優質公司，吸取了1997年的教訓，地產公司的經營策略均穩打穩紮，不會過渡借貸。事實上，過去20年，香港也經歷不同的經濟起伏，但地產公司的財務狀況依然十分健康，資金流及負債情況穩定。

新鴻基地產（00016）、新世界發展（00017）及長實集團（01113）等發展商，2020年賣樓不差。 新盤合約銷售保持；加上內地的銷售理想，地產發展收益並無受疫情的影響，也保障了未來盈利。

最壞時刻過去 零售反彈收租股成嬴家

至於以收租為主的地產商，2020年影響是較大。一來要補貼租戶，共渡時艱；二來減租壓力也增加。 然而，最近兩個月的本地零售數據，看來已逐漸改善，以往出國旅遊的消費力，開始接受現實，更多地留港。

看來，本地消費最壞時刻已過，當防疫限制放寬，本地消費料有報復性回升，商場人流、銷售額也會大幅反彈，收租股將是主要受惠者。

估值而論，本地地產股絕不昂貴，就算是藍籌地產股，資產淨值折讓也高達三成以上，息率平均達5厘。 雖然股市的現實是不理基本，只看故事，傳統地產股暫難取悅投資者。然而，一旦疫情逆轉，中港通關可期，本地地產股將會在昏睡中甦醒，這個冷清的板塊就有望重現生氣。

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