一家四口點解要逼喺兩房單位咁慘？其實放寬千萬物業至7成按揭就可以改變換樓鏈｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：unsplash
現時政策未能推動換樓鏈
不幸地，有關消息實屬「流料」。林鄭月娥未有放寬成數，僅豁免非住宅物業的雙倍印花稅。
筆者建議，政府應考慮放寬1,000萬元以上物業按揭成數，幫助市民達成換樓需求。對於未有放寬按揭，政府解釋，香港樓價仍然偏貴，市民負擔吃力，憂慮鬆綁令樓價進一步上漲。
筆者相信，由於「上車盤」一般定價於1,000萬元以下；1,000萬元以上的買家多為中產，政府選擇只向前者提供高成數按揭，是希望在平衡金融風險及幫助市民上車之間，取得平衡點。惟鑑於目前市民換樓難度高企，筆者認為，政府應考慮將高成數按揭放寬至1,500萬元物業，幫助市民換樓改善居住空間。
目前居住在2房物業的業主，若擬換樓至3房，樓價大多達1,000萬元以上，僅能做5成按揭的情況下，難度極高。
舉例，A君三年前買入市區2房600萬元單位，做八成按揭即貸款480萬元。假設現時樓價升至800萬元，A君若想換入價值1,100萬元的3房物業，將需要550萬元首期。
然而，三年的樓價升幅加上最初首期總共320萬元，意味A君需多儲230萬元才有足夠首期換樓；計及印花稅更最少需儲272萬元，談何容易。若能放寬按揭成數，使1,100萬元物業可借七成按揭，A君只需要多儲52萬元已可完成換樓夢。
放寬物業按揭 改善家庭生活空間
從另一角度看，香港生育率長期低迷，筆者相信，政府鼓勵家庭攀爬換樓鏈，改善居住空間，將有助鼓勵市民生育。事實上，普通家庭內兩夫婦加上一名子女、一名傭工，一家四口居於兩房單位，生活空間相對狹窄，勢打消市民生育逾一名子女的意願。
據政府統計處資料，過去十年生育率呈下跌趨勢，由2012年每千名女性有1,285名活產嬰兒；於2017年跌至僅1,125名。即使2020年未有正式統計資料，但估計數字只會更低。政府憂慮，將按揭成數放寬至1,000萬至1,500萬元物業，將令市民負擔大增，但實際上負擔有限。
目前1,500萬元物業最多可借五成，並需壓力測試，以30年還款期計算，最低入息要求為每月71,000元。若將按揭放寬至七成，並免去壓測，所需首期將降低300萬元，而最低入息要求則升至84,000元，如夫婦兩人同為貸款人，每人入息要求僅上升6,500元，中產家庭應能負擔。
對於免去壓測會否增加金融體系風險，筆者指出，目前壓測以H按封頂位2.5厘，計算每月供款入息與比率（DTI）；有關比率不能逾50%，另外當利率增加3厘，至5.5厘後，比率不能逾60%。
然而，於未來數年接近零息的環境下，仍以5.5厘利率計算壓測或已不合時宜。目前1,000萬元或以下物業做八成按揭，首置客已可免去壓測，政府應考慮將有關豁免延伸至1,000萬至1,500萬元物業，同樣可收啟動換樓鏈、鼓勵市民生育之效。
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