年尾要追數？銀行開始放寬新造按揭／轉按優惠 現金回贈回升至1%｜陳永鍵

撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash

轉按有剛性需求

對比新買按揭，轉按的現金回贈亦見陸續有上升跡象，大型銀行暫時提供0.5%現金回贈，以及轉按按息下調至H+1.4%。事實上，轉按回贈已不算吸引，但如以套現角度來看，轉按仍有剛性需求。

踏入2020年尾，銀行對按揭的取態可由按揭優惠看出來，香港樓價經歷疫情及經濟下滑仍沒有大跌跡象，在惡劣經濟環境下仍能保持樓價高企。有說法是銀行踏入年尾需要追數，但從另一角度細看，銀行對樓市的看法仍是有跡可尋。

由一手樓盤屯門黃金海岸的「帝御金灣」以入場價291萬元開賣，面對第二波疫情來臨時，仍能獲得超額入飛及大賣佳績。到近期會開賣的大圍站上蓋「柏傲莊」，即使價單還未公布，筆者眼見已有不少人為此樓盤做好準備，相信此「世界盤」會吸引大量人入飛（編按：筆者下筆時柏傲莊仍未開賣）。由此可見，銀行對按揭業務取態亦比年初樂觀。

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加速轉按批核速度

大部分持有物業人士，亦會透過物業上升價值，在罰息期完結後進行套現加按，而大多數申請者亦非精通按揭審批及程序，以致在轉按套現過程中出現不少問題，令加按過程變慢。

經按揭中介轉介並申請按揭者，不妨向中介透露實際情況，亦建議向中介提及在申請按揭時銀行提出的問題或拒批原因，好讓中介了解申請者的實際情況以作安排。

拒批原因

最常遇到拒批的原因是申請者的物業樓齡較大，在按揭批核後，銀行要求睇樓時出現問題，有申請者因單位內部改建為套房，以致銀行在批核後出現「彈弓手」情況。

目前大部分銀行不會承造套房按揭，只有小部分的中小型銀行願意承造，由於銀行在睇樓後得悉物業屬套房，以致按揭貸款出現拒批。另部分原因是租客不願開門睇樓，而令銀行難以批出貸款。然而，有部分銀行是可接受大廈外牆睇樓，而不需要進行內部睇樓；有小部分銀行則不需要睇樓，仍可批出按揭貸款。

如物業在申請按揭時已表明為出租用途，銀行大多也可豁免睇樓，相對地，銀行亦有機會安排估價行，到大廈外牆及單位外面進行睇樓，查看該物業是否間作套房用途。

買物業時宜注意樓齡

大多數查看的原則是在外牆查看單位有多少部冷氣機，以及在單位外查看單位門牌及有幾棟門，因有部分套房是把單位外面改建成幾道門。

如屬新買物業，即使樓齡較大，按證公司並沒特定要求申請物業需進行睇樓，而會以銀行是否需要睇樓作準則並進行批核，因此高成數按揭申請是否需要睇樓，主要是視乎相關銀行安排。

最後，筆者建議在買入物業並打算承造高成數按揭時，應多加注意物業樓齡，因在申請時，貸款年期會以「75」減物業樓齡作上限，而按揭年期亦會是計算壓力測試時的重要一環。