年内或再減息 定息計劃還會「跑贏」浮息嗎?
如讀者有印象，2月份有銀行推出三年及五年期的定息按揭計劃，息率為首三年3.18厘和首五年3.03厘，低於目前普遍的最優惠利率（P）減1.75%、即3.5厘的實際按揭息率。筆者常說參與定息按揭計劃猶如跟銀行對賭未來之息率走勢，如果買家認定未來三至五年的息率不論走勢為何，平均都會高於3.18或3.03厘的話，確實可藉提前鎖定供樓利率，以節省支出。
近期400萬以下單位因印花稅寬減至100元而成為市場焦點，就讓我們用一個390萬元的小型單位作例子。假設該單位的買家有意承造七成按揭，供款30年，然後香港的實際按息今年降至3.25厘，及後的四年先下探至2.85厘，繼而再回升至3.5厘。買家選擇五年期的定息按揭的話，就會因為五年間將息率提前鎖定於3.03厘而節省了利息支出：
| 定息按揭計劃（五年期） | 浮息按揭計劃 | |||
| 息率 | 支出 | 息率 | 支出 | |
| 首年 | 3.03% | $81,935.71 | 3.25% | $87,915.60 |
| 第二年 | 3.03% | $80,193.26 | 3.00% | $79,458.07 |
| 第三年 | 3.03% | $78,397.28 | 2.85% | $73,773.55 |
| 第四年 | 3.03% | $76,546.11 | 3.25% | $82,141.79 |
| 第五年 | 3.03% | $74,638.07 | 3.50% | $86,340.39 |
| 首五年總利息支出 | $391,710.44 | $409,629.40 | ||
少於兩萬元的利息支出看起來可能微不足道，但簡單的數字比較其實不足以反映定息計劃的真正優勢——「穩定性」。在宏觀經濟前景未明之下，買家可藉鎖定息率控制家庭開支。須知上方的支出預算圖中，右方的息率變化幾近是筆者憑空想像出來，五年後的實際按息可以是2厘，也可以是5厘，大家都沒有水晶球可以準確預測，如買家沒有一顆「大心臟」，採用浮息前則要考慮清楚。
不過，要留意定息計劃計算供款與入息比率時，供款會以罰息期後的息率計算。前述計劃罰息期後的息率會升至P減1.75厘，以目前P為5.25厘計算即3.5厘。言則回到剛才所說的390萬元單位，申請者做七成按，供款30年的話，每月入息水平要達到$24,517.80元，而非$23,108元，買家要視乎實際情況考慮要否加入擔保人，又或減低按揭成數以符合要求。
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