標普：供應過剩拖累港樓價 勢打擊中小型銀行 降低按揭利率才是關鍵

供應過剩問題

標普認為，香港政府未能積極應對住宅供應過剩的問題。根據預測，2025至2026財年將有八幅土地待售，加上「一鐵一局」及私人重建項目，預計下年度的潛在供應量約為1.37萬伙，接近政府設定的1.5萬伙新供應目標。

政府應對措施

報告指出，政府對300萬至400萬元物業的印花稅進行削減，或能在一定程度上刺激小型住宅單位的需求。然而，標普強調，降低按揭利率才是重啟住宅市場需求的關鍵。由於香港的貸款利率與美國利率掛鈎，而美國的減息路徑尚不明朗，這一因素使得香港的房地產市場復甦變得更加困難。

商業房地產挑戰

標普指出，商業房地產的供應過多問題尤為嚴峻。預計到2025年，香港將新增超過300萬平方呎的甲級寫字樓面積，這一數字將是自2008年以來的新高。報告預計，今年商廈的空置率仍將維持在高位。此外，零售市場依然困難，樓價下跌引發的負面財富效應可能進一步削弱消費能力。商舖業主或將降低租金以留住租客，因為失去租戶將對現金流造成更大影響。

銀行風險評估

在銀行方面，標普認為滙豐、中銀香港及渣打三大銀行的風險敞口可控，因為它們主要向大型發展商提供貸款，而這些發展商通常擁有黃金地段的物業並提供大量抵押品。然而，中小型銀行則相對脆弱，因為它們較多向槓桿率過高或涉足非優質的小型發展商提供貸款，這使得其風險更高。