北都區新盤大混戰豪宅專家轉玩細價樓

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政府全力推動北部都會區發展，地產發展商都把握地區概念，積極在北都區推出新盤銷售吸金，單計2月，已有近2,000伙一手供應準備就緒，當中更有以往專做大碼豪宅的發展商，轉攻北都區細價新盤市場。 行政長官李家超和中聯辦主任鄭雁雄，均呼籲在港中資企業，積極參與北部都會區發展。甚至有政治分析指，河套區及北部都會區作為創科重要基地，中央顯然不滿意進度太慢。 近2,000伙一手供應準備就緒 行政長官李家超日前一再表明，政府將以創新創造思維，結合市場力量推進北部都會區，勉勵各個中資企業繼續支持和參與北部都會區的發展，這將是一項有好回報的投資。 同時，地產商隨時上演北都區新盤大混戰，已經有近2,000伙一手供應準備就緒。已開價的有嘉里建設（00683）旗下元朗南朗天峰HAVA，提供594伙，在2月中公布首張價單（見圖表）。 朗天峰26萬首期入場 首批120伙，戶型涵蓋一房至兩房，折實售價264.8萬元起，呎價8,898元起，折實平均呎價為10,658元。 及後原價加推第2號價單，涉及70伙，折實呎價9,943元起，折實平均呎價11,376元，較首張價單10,658元高約6.7%。 當中入場單位為2座3樓J室，實用面積286平方呎，一房間隔，折實售價264.8萬元，呎價9,261元；最低呎價單位為2座3樓B室，實用面積403平方呎，兩房間隔，折實售價358.5萬元，呎價8,898元。 是次朗天峰首批折實平均呎價為10,658元，貼近2024年9月開價的同區新盤尚柏，較2019年中推出的同區臻頤首批折實均價16,266元，大幅低約35%；同時較同區餘貨盤有兩至三成折讓。 而銷售中心現場參觀反應持續熱烈，發展商表示對入票反應及參觀人次感到滿意。 資料顯示，發展商於2021年8月，以近11.4億元完成補地價，每平方呎補價約4,637元。 而嘉里發展多年來都是以發展市區豪宅項目為主，旗下位於九龍一線地段筆架山的超級豪宅新盤緹山及緹外，當中緹外在2024年8月，以10.28億元售出院墅A連2個車位，刷新九龍區一手住宅歷年成交價最高紀錄。 另外，有兩個北都區新盤亦準備就緒。其中一個毗鄰粉嶺香港哥爾夫球會之全新府邸正式面世項目，是位於粉錦公路633號的雲向，由永泰地產（00369）所發展，項目提供765個住宅單位，間隔主要是開放式、一房至三房間隔，當中一房單位佔444伙，佔去該盤總數達58%。 項目毗鄰粉嶺香港哥爾夫球會，一站可達羅湖及落馬洲，而發展商永泰都是發展豪宅項目為主，較少有地主打細單位項目，於2021年投得此地皮，當時的投資成本為26.168億元，每平方呎樓面地價約為9,208元。 新地天榮站2期提供525伙 至於龍頭地產商新鴻基地產（00016），一樣有新界西北項目準備應市。 位於天榮站上蓋的物業發展項目，分為兩期發展，第1期YOHO WEST於2023年12月初推售隨即掀起搶購潮，推出 個月售出逾1,000伙，至今累售近1,200伙。 第2期YOHO WEST PARKSIDE終於千呼萬喚推出，設一幢住宅大樓，提供525伙。 新地代理總經理胡致遠表示，項目正等待獲批預售文件，維持2月內推售步伐，而樓書及全新示位亦將近完成。今次項目管理費每平方呎4.3元，而項目一期已交樓完成。 新界區貨尾量按月再增 事實上，據美聯物業研究中心資料顯示，新界區貨尾量，1月錄6,602伙，按月亦增加約4.2%。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，目前貨尾量達23,121伙的同時，已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅單位亦錄約15,472伙，兩者合共隨時可推出市場的新盤單位達38,600伙，可見短期供應充裕。 分析指，發展商會積極推售全新盤，相信將以保守價位推賣，有助釋放市場累積的購買力。 而上述提到的新地，更加有一個近萬伙的大型項目部署推出。 新地位於西沙十四鄉項目，是一個籌備逾20年的大型發展項目，集住宅、運動、商場及娛樂於一身。 當中住宅部分興建46幢住宅大廈，提供約9,700伙單位，差不多等如一個沙田第一城。 在2025年第一季正式推出第1A（2）期，涉四座住宅大樓，提供781伙面世，銷售工作亦準備得如火如荼，日前正式命名為SIERRA SEA，項目以158.9億元完成補地價，每平方呎地價約3,193元，金額創本港最大宗補地價，集團斥逾275億元補地價及投地，亦屬近年最大規模。 示範單位設於九龍站ICC，項目預計關鍵日期為今年12月1日，樓花期短，對用家及投資者收租都具吸引力。 二手小業主續捱打 一手新盤以低價搶佔市場焦點。部分急於沽貨二手業主減價吸客，減價盤增加，蝕讓成交亦增加。 根據利嘉閣地產發表報告，在2024年全港23,318宗有已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，有7,575宗為蝕讓個案，佔比由2023年的17.4%，按年大增15.1個百分點，至32.5%。 每宗私宅轉手平均賺幅同步連跌六年，僅得24.2%，按年大幅回落21.9個百分點，為自2010年來的15年最少。 近期半新樓二手業主蝕讓沽貨情況持續，中原地產副分區營業經理徐家倫指，大埔白石角嘉熙9座中高層C室，實用面積約257平方呎，屬開放式間隔，坐向北。 據悉單位連租約放售，原叫價350萬元，最後減價12萬元或約3.4%，獲同區投資客以338萬元承接，呎價約13,152元。 原業主於2019年以496.8萬元購入單位，持貨約六年，是次轉手賬面虧損158.8萬元，單位期內貶值約32%。 市民短期內看淡樓價走勢 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，CCL仍處於逾八年低位，在2016年9月底水平徘徊，新春後，樓市開始復常，二手成交逐漸增加，若《財政預算案》有進一步支持樓市措施，展望3月下旬中原CCL走勢趨向明朗。 另一方面，香港置業研究部董事王品弟表示，為了解市民的置業意向，香港置業於2月初進行首季「置業意向調查」，成功收回近300份有效問卷。 調查顯示約46.3%受訪者考慮未來12個月入市，比例較去年第四季進行的同類調查回落約11.4個百分點，反映市民於《財政預算案》公布前態度審慎。 同時，踏入蛇年，有約58.4%的受訪者睇淡後市，認為本港未來12個月的樓價會下跌，佔比較上季約47.1%增加約11.3個百分點，反映部分市民短期內看淡樓價走勢。

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