理財策略需要與時並進

雖然正在租屋住，但這個家庭目前擁有共四個住宅單位，全部出租用作製造收入。現時四個物業總值2,300萬元，仍有300萬元按揭，每月為家庭製造租金收入71,500元。
加上Johnny夫婦二人收入及其他金融資產收益，每月家庭收入有20.2萬元。雖然家庭收入豐厚，但每月支出亦不少。
供樓、交租、支付保費、交稅及稅貸還款等，
需要16.1萬元；再加上一家人日常的生活費，其實每月都難有儲蓄，而多了一名孩子後生活費亦可能大增，所以目前收入及支出不變的話，估計現金流將會出現問題。
而且Johnny對目前工作前景感到憂慮，擔心可能會失業，令家庭收入突然減少90,000元；然而另一方面，他又想買樓改善生活，到時需要支付一筆以百萬元計的首期。

他估計購買兩個細單位需要約1,000萬元，趁目前仍然有收入可以向銀行借貸750萬元，以目前利率及還款30年計算，每月供款約28,000元。
物業以外，他們持有的金融資產包括股票、債券、基金及外幣等約605萬元，另外有70萬元稅貸需要清還，Johnny希望繼續持有這些資產製造被動收入，所以不會考慮賣出。
他想將目前其中一個物業加按套現400萬元，用作支付首期及製造流動現金，因物業是父母名義持有，所以銀行要求的還款期只是六年，每月供款便要60,000元。
假如套現後即時清還稅貸70萬元，雖然需要支付懲罰性收費20,000元，但亦能夠降低支出，應付額外借錢供樓按揭還款，亦可以不用支付租金，似乎現金流問題解決了。他向筆者查詢這做法是否可行，以及能否幫助加快達到財務自由。

Johnny的方法能夠減少租金支出及稅貸還款，但同時增加由加按物業及買樓自住帶來的按揭支出，整體上只能夠達到和現有支出打和。但因為增加貸款而導致家庭風險增加，是一個更進取的做法。
所以筆者向Johnny提議重整現有資產，但是環境變化並非你我能控制；加上物業有老化因素而導致資產隨時間而貶值，所以將絕大部分資金配置在物業上，是一個高風險及對家庭不負責任的做法。

建議沽舊單位套現

筆者建議他不如將現時四個舊單位套現，將其中1,000萬元資金用作購買兩個新單位，而另外的1,000萬元可以用作購買收益資產。
他目前物業租金收益率有3.7%，未計算交稅及管理費等各項支出，相信七除八扣後，只是3%多些；相反，他手上持有的金融資產能夠製造6.1%收益率，如果將剛才所建議的做法而出現的1,000萬元配置在這類資產，每月便能增加51,000元收益；加上現時已有的收益，便有近70,000元被動收入。

由於不用供樓及支付租金，家庭支出大概74,000元，資產重整後的收益已差不多能夠應付需要，就算Johnny不幸失業亦不用擔心。
除此之外，當然亦要考慮足夠的保險保障，基本包括人壽、醫療及危疾，確保計劃不會因個人風險所引起的大額支出，而打亂陣腳。