銀主盤租金回報高 拍板前小心潛在陷阱︳陳永鍵專欄

許多投資者將尋寶的目光，放到銀主盤身上，因為價格上本身已有一定折讓，部分銀主盤的折讓幅度更是誇張，有些更可擁有5厘甚至8厘以上租金回報。高回報的背後，自然有一定風險。
首先，缺契樓或無契樓難申請按揭。一些回報特別高的銀主盤，有機會屬缺契樓或無契樓。
樓契是申請銀行按揭最重要的文件，如果物業屬於缺契樓或無契樓，是有機會無法向銀行申請按揭，變相買家及下手買家都需要全額購入物業，形成購入門檻高及轉手或有困難，在資產運用上沒那麼靈活。

補契並非萬能

雖然缺契樓或無契樓，理論上是可以透過律師做補契，但並非所有物業都能完成補契。例如土地註冊處並沒有樓契的物業，是無法完成補契程序，這不是「後天」可以解決的問題。

另一方面，就算能為單位做補契，並且成功覓得有銀行願意承造按揭，這些單位的按揭待遇都有可能較正常的單位差，利率有機會較高。
此外，業權不完整隱藏爭奪業權風險。缺契樓及無契樓另一最常見的風險，就是由於業權不完整，業主有機會面臨業主爭拗的局面。
他日某人現身宣稱自己擁有契約的話，業主或會捲入爭奪業權的風波之中，有可能需要動用大筆資金處理訴訟。

舊樓有機會屬三無大廈

除了樓契問題外，另一個令部分銀主盤有大幅折讓的原因，就是物業本身可能屬於「三無大廈」，即沒有成立法團、沒有任何形式居民組織、沒有聘請物業管理公司。
目前全港有近3,000幢「三無大廈」，大多屬於舊樓，這些大廈的單位許多都有衞生、治安及火警隱患等問題。

對於業主來說，管理「三無大廈」需要額外付出較多的成本，包括時間及金錢。
因此，部分銀主盤開價特別便宜，大幅低於市價，必然有其原因。
假如舊樓、無契、「三無」集於一身，這種單位價值自然偏低，因此租金回報計起來就有機會拉得更高了。