3.6萬伙新供應！2025年樓市再冧？︳Anthony專欄

回覆讀者來信

報導說…2025年81個新盤可銷售，潛在一手供應達3.6萬伙！

樓市沒救了！…講供應，呃流量，是不少KOL的手法，我見過有個最誇張的，用農地來說，理論是…全港發展商有超過1億呎農地，可建超過110萬伙單位，幾乎令全港私樓倍翻，還說發展商財困，會急起樓，再急賣樓，110萬伙會很快推出，樓市沒救！…如此荒謬都說得出來，佩服！財困…那有錢補地價？那有錢起樓？
110萬伙？肯定賣一間蝕一間，跟自殺有何分別？
為甚麼不交還政府？現價回收有賺！就算不回收，農地一定要起住宅嗎？做物流做貨倉做創科做其他產業不可以嗎？土地太多，潛在供應太多，是事實！問題是政府、發展商、買家與賣家如何看待，如何應對，才是香港能否翻身的關鍵。先談談2025年的3.6萬伙無應…如果發展商真的自殺式全推，那些可以留意，那些要避免呢？

港島區（4,457伙）

長年供應最少的地區，然而由於未來的規劃，人口持續流出，所以過往抗跌能力強，升值潛力高的神話不再，看看近期新盤傲華要劈到甚麼價錢就知道，風險最高的應該是太古以東，即筲箕灣、柴灣的項目。港島區的供應重鎮是黃竹坑站上蓋，原本是一個有錢人、名人爭相進駐的地區，但自從長實深水炸彈Blue Coast推出之後，將夢想之家炸到粉碎，如果賣九龍價，可以留意。當然如果你揀的是超級豪宅，西半山、中半山…港島絕對是不二之選。

九龍（16,855伙）

啟德仍然是供應最多的地區，當中九成都是來自跑道區，還有長實的深水炸彈Victoria Blossom準備出場，跑道區要小心。相反啟德城區就渡過危險期了，最後天璽天賣得非常好，加上體育園開萬，Cold Play、五月天、周杰倫、曼聯、利物浦來襲，啟德城區，將會迎來180度大逆轉，即使成交價未能即時反映，租金贏定了！

最危險的肯定是安達臣區，認識東九龍的朋友都知道，東九商貿區核心點是觀塘，安達臣區遠離觀塘核心，甚至不應該叫做觀塘，是公屋、居屋的重鎮，加上長實炸彈，無論位置與社區都不值錢。另外供應比較多的有九龍塘，傳統豪宅區，可以留意。九池灣…也有2,000伙，看泰峯的銷情就知道，又是高風險項目。土瓜灣…也有超過2,000伙，都是市建局項目，不同發展商參與，應該不會一下子推出，位置挺不錯，可以留意。油尖旺…今時今日要以守為攻，租務最強，供應也少，看高一線。

新界（14,862伙）

過往供應最多的是西北區，今年減少了！恭喜！屯門天水圍供應減少，不計算帚管笏的話更少，好消息！相反元朗就要好小心了，未來元朗南的供應很多，洪水橋的供應也很多，加上元朗覆蓋範圍很闊，遠離港鐵站的發展很多，小心！最最最高風險的應該首推古洞，北部都會區的發展，大家都知道規模有多大，未來還會有很多片區的大型發展，打頭陣的古洞，很多地皮發展商當年都是以高價投得，肯定蝕入骨，你覺得會多高質？未來還會有無限供應，驚冇人投要發展商簽投名狀，你覺得未來會升還是跌？啟德市區樓都要一期平過一期，古洞…高危！

新界東今年加入了高風險行列！想不到大埔會有那麼多伙，小心！另外一個之前經常提到的馬鞍山，新地的西沙公路項目要登場了，一個盤的數量幾乎等如整個啟德跑道區，你覺得可以賣多少？馬鞍山有樓的朋友們，早兩年已經有提你們的了。
日出康城如常都有不少供應，好消息是終於賣到最後一期了，12期的Park Season還有幾百伙，作為壓軸位置最好，景觀也最靚的13期實在也沒有必要賤賣，始終將軍澳都是全港收入第三高的地區，去年統計，康城的家庭平均月入逾6萬，是不折不扣的中產階級，最罕有的是沒有公屋、沒有居屋，捱過最後兩期就有好日子。

以上是港島、九龍、新界的初評將來有機會再細講不同片區的分別，那個屋苑值得留意。特別一提的是…新樓樓花由於有樓花期，期間又不可以放賣，風險相對比較高，除非開得好平，否則還是揀二手樓好！