租金年內升逾半成是否轉租為買好時機｜地產專題

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一手新盤稍見慢熱，有不只一間發展商已集中部署2025年銷售工作，令2024年年底的市況稍為移至二手市場，更有不少租客基於兩大原因，決定把握轉租為買的機會，此類成交近日主導了市場。 首先，是2024樓價回軟。中原城市領先指數CCL處於逾八年低位未變，在2016年9月中水平徘徊，2024年樓價暫時累跌6.53%，較2021年8月191.34點歷史高位跌28.09%，較2024年3月「撤辣」前的低位143.02點跌3.8%。 租金累升逾5% 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，受新盤推盤及銷售減慢，中美關係未明朗，股市波動等因素影響，二手樓市成交淡靜，拉鋸局面未變。樓價繼續反覆，CCL仍將於136點到140點之間爭持，短期未見上升動力。 另一個重要因素，是租金繼續升，據美聯「租金走勢圖」以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.78元，今年首11個月租金仍累升約5.5%。 鐵路盤方面，11月部分鐵路沿線屋苑的按月呎租升幅較大，其中利東站深灣軒按月上升約8.4%，鑽石山站星河明居呎租升約8%；東涌站東堤灣畔及寶琳站新都城齊升約6.6%；坑口站蔚藍灣畔亦錄約6.4%按月升幅。 投資者搜羅高回報筍盤 如是者，轉租為買情況趨增，以及投資者會密密搜羅高回報筍盤，為樓市助燃添起動力。加上「租升息跌」吸引部分用家租轉買美聯物業資料顯示，近數月十大屋苑租務比起暑假期間明顯回落，由7月及8月各有超過400宗，降至9月至11月每月不足300宗水平。 美聯物業助理區域經理陳少鴻表示，租金持續向上，令區內不少租客決心「租轉買」，大多表示「不想再幫人供樓」，該行最新促成租客斥1,190萬元承接火炭御龍山940實呎戶。成交單位為火炭御龍山8座低層C室，實用面積940平方呎，採三房套連工人套設計。 據悉，單位早前以1,268萬元放售，而買家為區內租客，近日被業主加租，有感現時租樓及供樓金額相若，故決心「租轉買」，議價後以1,190萬元承接單位，實用呎價約12,660元。 中原地產區域營業經理王勤學表示，元朗YOHO Midtown 2座高層G室，實用面積443平方呎，兩房間隔。據悉原業主打算移民，於9月叫價700萬元放盤，其後到11月主動下調叫價至638萬元後，近日獲新買家洽購。經議價後，單位最終以580萬元沽出，折合呎價13,093元。新買家為區內租客，因為覺得每年搬屋很煩厭；加上租金高企，見樓價已大幅回落，認為按揭供款與租金相差不大，遂決定轉租為買。 渣甸山皇第豪宅全球招租 另一個近期最引起市場熱話的一個租盤，乃渣甸山皇第豪宅項目，發展商資本策略地產（00497）最近公布最新銷售部署，將為最後一伙連裝修特色單位進行「全球招租」，意向月租約280萬元，呎租約400元。該特色戶為三複式單位，為東半山最大之頂層單位，實用面積6,867平方呎，裝修連全屋名牌傢具合耗資逾7,000萬元。 發展商表示，該單位為皇第21樓至23樓，實用面積為6,867平方呎，附設面積946平方呎平台及天台面積1,103平方呎。單位部署以招租形式推出，意向月租約280萬元，包括兩個車位及豪華裝修。單位日後亦考慮獨立放售，意向價介乎7億至8億元，鑒於市況向好，屆時不排除上調售價。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，隨著減息週的到來，住宅租金與供樓成本的差距開始縮細，這通常會促使更多租客考慮置業。因貸款成本下降使得買樓更具吸引力，未來若持續減息，租轉買的情況將會增加。 目前，選擇租樓或供樓需根據個人財務狀況決定，若財務狀況許可，供樓在長期來看會更划算，因為物業最終將屬於自己。他又指，租金上升和息口回落可能會吸引更多投資者入市，進而推動樓價上升。 對於首次置業買家來說，樓價上升意味著購買成本增加，但同時也可能帶來更高的資本增值潛力。租金的上升通常能帶動樓價上升，因為投資者會看到更高的回報，從而增加對樓市的投資。另有分析認為，環球主要央行也將跟隨利率正常化的大方向，意味着以往持續多年的低息環境將不會重臨。 現時「上車」買樓要做好心理準備，未來環球貨幣政策或不再寬鬆，供樓負擔不會因為美國減息而急降，樓價亦難重現2003至2021年一路狂飆的模式。租樓族需審視自身的財政狀況，再決定是否轉租為買。 續租時更易議價技巧 要成為好租客，除了準時交租之外，如果能夠做到更多，予業主印象會更好。事實上，每次搬家都會相當麻煩，尤其是有小朋友的話，難度會更高。如果能夠換位思考，讓住處保持整潔，這樣自己不必花太多精力去打理，業主未來再續租予自己時，也會更容易議價。 就算完租，在交還單位之前，確保已經清潔乾淨。無論是自己動手清理，還是請人幫忙，確保單位在交還時的整潔狀況是對業主的尊重，也有助於留下良好的印象。 如果家中出現小問題，例如燈泡壞了、幾粒馬賽克掉落或牆邊有些許脫灰，將這些視為DIY的樂趣，自己動手處理。這不僅能節省時間和金錢，還能提升居住環境的舒適度，毋須打擾業主。 的確，如果家中沒有特別大的問題，則不必頻繁打擾業主。保持良好的租客與業主之間的關係，是非常重要的。最好在租金到期的幾天前就將租金交付，這樣可以避免因為延遲而產生的任何問題或不便。畢竟，月月準時收租，是每個業主的理想境界，因此租客收入的穩定性絕對是出租單位的頭號考慮重點。 打釐印保障雙方權益 過往有個別業主或租客為貪方便沒有為租約打釐印，但如果出現爭執，法庭不會受理沒有釐印的租約。所以為保障雙方權益，必須在租約上打釐印。 打釐印費用一般由業主及租分攤，收費由年租或平均年租的0.25%至1%不等。假設租約為2020年1月1日至2021年1月1日，月租為20,000元，印花稅為該年租金的0.5%，印花稅便是1,200元。業主可透過稅務局的租約印花稅計算機計出實際的打釐印費用支出。

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