高槓桿地產行業 前景仍未樂觀

從9月減息50個基點，11月在減息25個基點後，至今共減100個基點。
在今次議息會議後的經濟及利率展望報告中，聯儲局委員平均預期2025年利率仍有50個基點下降或兩次減息行動，2025年第四季利率區間將降至3.75至4厘之間。如果讀者相信聯儲局的利率趨勢預期，就會認為美國利率下降週期仍未完結，只不過減息速度及幅度減少。
然而，美股在聯儲局公布減息及對明年經濟和利率展望後卻現大幅調整。這反映金融市場及資本市場對明年的經濟及利率展望，與聯儲局的觀點不一樣，甚至可能相反。

地產加快出售資產還貸

最明顯的差異在於債券市場。美國2年期國債收益率從11月末約4.16厘升至當前，即聯儲局公布減息日的4.34厘。同時期間，美國10年期國債收益率從11月末約4.21厘，上升至當前4.53厘。收益率並沒有下降至4厘，反而上漲至4.3至4.5厘左右，接近當前利率水平。

當前美國國債市場，反映的預期是利率下降週期或已完結，明年聯儲局或不減息。
當然，債券投資者的預期不一定對，但讀者要理解美國國債市場的投資者總體平均預期將影響環球金融市場。
若這預期持續較長時間，市場就會慢慢形成利率下降週期已完結的觀點，這觀點最終影響企業及投資者的投資判斷及消費者行為。
綜合債劵市場收盤率的趨勢及聯儲局的利率展望，可以看出當前美息和港息高利率環境將持續一段較長時間。以港元或美元資金為本位的企業來說，如港資地產、公用、零售等行業企業來說，資金成本壓力在2025年可能仍很大。
對於高借貸比例企業來說，利息支出的壓力仍重，將導致它們減少新投資，減借款，增現金儲備等舉措。

另一點影響企業的投資意向，是現金回報率。美國減息週期放慢或停止，這意味著港元或美元存款利率回報率變得吸引。
投資股市或投資新業務有較高的風險和不確定的回報率，國債收益率高企或存款利率高企，將吸引資金從風險資產，如股市流出至國債或存款類金融資產。這資金流向變化，將在上述不同類別資產格價變化。
香港地產行業面臨的挑戰，包括利率下降週期將放緩或已結束，希望通過大幅美息及港息下降，來支撐樓市的概率在下降。
地產業降槓桿的趨勢將持續，它們加快出售資產還貸，將對資產價格帶來壓力。然而，讀者也應該注意上述的討論，是基於當前觀察到的市場預期，市場預期會隨著時間變化，趨勢也隨之改變或不變，風險管理變得更加重要。