樓價持續下跌 信貸緊縮 「實體經濟」 玩完︳Anthony專欄

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很多人以為，樓價下跌，租金下跌，各行各業會更好；當經濟熾熱的時候，適當的調整，確實有利持續發展。然而在經濟下行週期，樓價持續下跌，只會拖跨企業，拖跨經濟！

之前好幾次寫過相關文章，也在LIVE分享過很多次，然而每次都被淡淡網民質疑，是為了唱好樓市，打死都唔信！相信連政府官員、局長都未必相信，只會說樓價仍然很貴，小市民仍難以負擔，最近特首為新一份施政報告落區諮詢，不少中小企老闆反映同樣問題，不得不信了吧！其實豈止中小企？即使大企、巨企，同樣面對非常大的財政壓力，看發展商最近賤賣蝕賣物業就知道，幸好他們很多都是上市公司，可以蝕股民的錢，中小企如何撐呢？此刻，若樓價持續下跌，會拖跨企業，拖跨經濟！

（一）很多企業都是以物業作抵押貸款的

老闆： 最近生意跌咗，可以借多三兩千萬俾我開多幾間嗎？

銀行： （心想）你當我傻的嗎？生意跌咗，仲借錢俾你開分店？（實說）都唔係唔得嘅，你有冇物業抵押？

在銀行的角度，最願意借的就是房產，又稱不動產，如是者，很多企業家都會用資產，尤其是物業做抵押貸款，可能是公司自用的寫字樓、廠
房、商舖，甚至可能是股東的住宅。

（二）樓價持續下跌，物業估值大幅下跌，銀行大幅收緊信貸！

舉例當年你有1億物業，可以借5成，即是可以借5000萬出來做生意週轉，當物業估值跌下4成，發生甚麼事呢？資產價值就是6000萬，借5成即是3000萬，之前不是借了5000萬嗎？多出來的2000萬，就成為Call Loan對像了。另外還會Cut Loan，例如資產估值6000萬，原本可以借3000萬，但現在就只能借2000萬，借少了，利息也高了，甚至不願借，正如諮詢期間與會者反映…銀行採取很消極、很保守的策略…政府出力，但銀行不支持…銀行根本幫不到你，甚至是令你寸步難行…

（三）明年會比今年好？香港長遠好？…今年已倒閉了！

特首當然要給與會者信心，要看息口是否真的下降…資金投資明年相信比今年好…看到香港長遠來說很好…發展八大中心…非常好的心靈雞湯！然而…遠火不能救近火！回所現實…長遠？今年都已經捱不了，要倒閉了！到經濟真正好轉，都已經躺平了，已經排公屋了！舉例，發展八大中心，國際貿易中心…國際航運中心…我們曾經是世一的葵涌貨櫃碼頭，現在排名那裡去了？國際金融中心…看看香港的股市和IPO再說？國際創新科技中心…深圳、北京都不做了？週邊的城市都在搶香港的生意，要做到已經不容易，就算你可以擊敗新加坡、上海、深圳、北京…最少都三五七年，明天就掛了！

直接救市吧

香港人適應能力很強，香港企業戰鬥力也很強！與其一再強調加大力度幫助，不如讓市場發揮功能…救市！甚麼加大加度幫助，其實只是吊鹽水，直接救市吧！首先要救活的是樓市，物業估值不能再跌了，讓物業價值回升到一個合理、可持續發展的水平，之前寫過好幾次文章分析可持續發展。只要物業價值回升，加上減息週期開始，銀行自然放水，大半問題已解決。救活樓市之後，資金就會湧入股市，金融有救，實體經濟有救！