內房不救正常 港樓修正過程痛苦｜封面故事

外媒報道，8月IMF發布中國年度評估報告，其中呼籲中國部署「一次性」財政資源，來完成和交付預售房產或補償購屋者。其將四年內的成本，相當於國內生產總值（GDP）的5.5%。根據去年的GDP，這相當於近10,000億美元。然而，中國在報告中的官方回應中幾乎排除了這個解決方案。

IMF中國執行董事張正新表示，中央直接提供財政支持是不合適，因為這可能會導致人們對未來政府救助的預期，從而產生道德風險。對此，黃國英也表示認同，「投入10,000億美元來挽救內房，無異於將錢扔進大海。你認為這樣做，股市會有劇烈波動嗎？不會的。所以我覺得中國不做是對的。除非你救助他們之後，會設計一個更大的局，像美國那樣可以吸引資金流入，這樣才算合理。」

內房高槓桿成隱患

內地房地產市場持續低迷。黃國英認為，這是因為內地過去習慣以高槓桿來加速發展中國房地產企業。所謂內地房地產市場的高槓桿現象，是指房地產開發商通過大量借貸，來推動業務發展的做法，這增加了企業的財務風險。根據資料，截至2022年9月內地的住戶槓桿率已經高達62%，較2015年幾乎翻倍。這種高槓桿經營方式，導致房地產企業在市場下行時面臨嚴重的財務壓力，尤其是在房價下跌和銷售疲軟的情況下，開發商可能難以完成項目，進一步加劇市場的不穩定。

港樓價進入修正過程

香港樓市表現同樣不容樂觀。根據差餉物業估價署7月底公布的最新本地私人住宅售價指數顯示，6月的香港樓價指數為301.8點，按年下跌13.1%，創下近八年來新低。儘管如此，黃國英認為香港樓市的情況尚未如內地般嚴峻。「香港的業主普遍財力較為雄厚，許多供樓多年的業主經濟狀況相對穩定，因此不會像內地那樣面臨同樣的困境。」黃國英說道。
然而，黃國英指香港樓市仍然會經歷一個非常痛苦的修正過程。「香港的樓價雖然不會像內地那樣大幅下跌，但我們面臨的問題是，目前的價格層次已經遠高於內地，因此樓價將會逐步下跌，進入修正階段。雖然不會立即降到內地的水平，但這個修正過程會逐漸進行。」

至於香港樓價下跌的問題，雖然備受關注，但黃國英認為這並非最關鍵的焦點。「即使樓價能夠保持穩定，但如果市場交投量不足，難以吸引足夠的買家，這才是真正值得擔憂的問題。」目前香港樓市的市場成交量較2023年上升，但仍低於疫情前水平。根據政府土地註冊處統計數字，一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數，今年7月錄得5,262宗，較去年同期的逾4,000宗多，但未及2019年同期的6,380宗。

建議避開港股

除了樓價下跌問題外，黃國英指出，香港整體而言，無論是租金、工資還是消費水平，都在下降，這已經成為無可避免的趨勢。面對當前的經濟環境，黃國英表示，假若其是年輕人，會更傾向於租房而不是購買房產。

「我會把資金投入到其他可能帶來更高回報的領域。當你認為樓市的升值潛力有限，而它的吸引力主要來自於人們對未來升值的期望時，如果你對這種升值並不看好，那麼選擇租房可能會更為明智。」他又建議可考慮投資股票：「市場已經過了巔峰，現在正處於調整期。為了應對這種情況，投資美股可能是個不錯的選擇。」他進一步強調，無論選擇投資甚麼股票，都應避免投資港股。