高成數按揭住宅獲放寬出租 暗藏3大伏位｜陳永健專欄

按證公司新措施列明，業主基於三個情況下，可以將高成數按揭買入的物業出租，做法亦很簡單，只需要向銀行申請即可。當然，若在未獲銀行批准下，就率先把高成數按揭買入的物業出租，則仍然是違法的行為。可申請豁免按保計劃限制的三個情況，包括（一）業主將會有新生嬰兒或領養兒童而改變住屋需求；（二）業主因為失業而需要彈性的財務安排；以及（三）業主基於其他原因而需要把物業出租，有關物業必須已居住超過一年。

三個情況簡單易明，惟一隱藏「灰色地帶」的是第三個情況，即所謂的其他情況，意味住銀行可以case by case地個別處理業主需要，為新措施提供相當大的彈性。新措施的重點，其實是在業主必須遵守的三個條件之中，第一是業主不能擁有其他香港住宅物業，意味高成數按揭業主只能把「自住」的物業出租，不能先把持有的物業出租，然後再「一開二」購入其他物業，業主此番操作後，只能再租住其他物業或搬回「娘家」居住。相信有關規定是防止炒風出現，以免新措施被「濫用」。

不過，如果從業主因為有新生嬰兒或領養兒童的理由，而改變居住需要來說，有關措施就有些矛盾。畢竟增加家庭成員，一般家庭都希望「由細搬大」，但是目前租金高企，且不斷上升，業主把持有的物業放租，在利率高情況下，業主可能須「補貼」才夠供樓，還要額外為搬大些的單位而付出高昂的租金，無疑是會增加每月開支。

有意移民者不受惠

另一個條件，是業主申請豁免把物業出租後，必須以香港為主要居住地，意味想把物業出租再移居或移民外地並不受惠。這措施無法為那些希望移居但又賣不出手上物業的業主「紓困」，其實亦無可厚非，畢竟不少半新盤都出折讓，有意移民的業主，現時賣樓很可能要蝕讓，假如可以先把物業出租，有機會間接助長移民風氣。最後一個條件，其實也是為了遏止炒風，就是業主及同為債務人的配偶或同居伴侶，不會在豁免生效期間購入其他香港物業，亦是一個避免「一開二」的做法。

筆者認為這些條件的設計，確實能幫助到部分人士的需要，能更彈性處理財務安排，但相信會採用措施的業主為數並不會太多，比較大可能性是業主因為失業而降低開支，把物業先行出租應急比較可行。租盤可能會稍稍增加，但不至於會多得可以令租金水平下跌，整體上對樓市氣氛影響不大。