香港零售業第一滴盤！60個核心區街舖蝕讓放盤

撰文：Smart ED編輯部 ｜圖片：新傳媒資料、何柏基攝

受社會爭議影響，訪港旅客人數大減，本地市民外出消費意慾也下降，因此令食肆及零售業生意慘淡。美聯工商舖資料研究部及美聯旺舖資料顯示，截至11月20日止，該行錄得60宗街舖蝕讓的放盤個案（不包括劏場的商場舖）。若按蝕讓的幅度劃分，蝕讓三成以下的放盤個案錄43宗，佔總數約72%；蝕讓三成或以上，則錄17宗，佔比約28%。投資者認為前景悲觀，於是決定把舖位放售，蝕讓放盤個案亦不斷出現。

業主因資金周轉劈價

若按地區劃分，截至上週三止，港島區的蝕讓放盤個案共錄得21個，佔總數35%；而新界區則錄得12個，佔總數20%。九龍區的蝕讓放盤個案最多，最新報27個放盤，佔總數45%。四大核心區的蝕讓放盤個案，合共佔約一半。約四成的蝕讓放盤個案的租客為食肆，包括中式餐館、非中式餐廳、小食店及咖啡店。餘下60%商戶則包括診所、藥房、找換店及超級市場等。

該行又稱，由於部分投資者於2012至2013年旺市時買入商舖，當時憧憬未來舖市發展前景，但現實情況卻不似預期，現時零售消費市道疲弱，也令舖位價值大幅回落。部分業主或因資金周轉問題，需要大幅劈價蝕讓舖位。中原（工商舖）商舖部市務經理李世基表示，佐敦吳松街57號地舖，面積約700平方呎，另有700平方呎自建閣樓，而業主之前叫價約4,300萬元。至早前有感市道轉淡，遂調低叫價累減約25%，現以約3,200萬元放售。物業現由髮型用品店租用，月租約83,000元，租約期2020年4月，業主減價後，租金回報3厘，期望可吸引投資者洽購。

佐敦舖累減兩成

另同區位處佐敦道40至44A號聯德大廈地下c號舖，面積650平方呎，早前叫價約4,800萬元，最新調整至3,800萬元，即下調約兩成。李世基表示，舖位同樣連租約放售，現租客經營食肆，月租約80,000元，租期會於2020年底屆滿，租金回報約2.5厘。紅磡區有街舖業主選擇蝕讓離場。消息指，紅磡庇利街23號碧麗花園地下5號舖，面積703平方呎。6月中前業主原叫價1,860萬元放盤，最近業主大幅減價41%後，最終以1,100萬元易手。原業主於2016年以1,048萬元買入，如今料要蝕手續費離場。

另外，資深商舖投資者鄺惠邦則於兩個月內連沽五個舖位，套現1.75億元。土地註冊處資料顯示，鄺惠邦持有的旺角西洋菜南街136號地舖，11月初以7,000萬元易手，若以舖位面積約900平方呎計，呎價約77,700元。原業主於2000年以2,450萬元購入，持貨19年賬面獲利4,550萬元，賺幅1.8%。該舖現時由藥房承租，月租約22萬元，新買家享約3.8厘。

事實上，鄺惠邦過去兩個月已連沽五個舖位，包括觀塘牛頭角道357至375號地下C舖、旺角黑布街19號地舖、旺角染布房街1A至1B號富華樓地下6號舖、何文田梭椏道4A號地舖，合共套現1.75億元，賬面獲利近9,000萬元。另有市場消息指旺角太平道5號華欣閣地下10號舖，原業主數月前以1,400萬元放售，近日議價後，以1,028萬元易手，累減372萬元或27%。原業主於2005年10月以350萬元購入，持貨14年，賬面獲利678萬元或1.9倍。上述舖位現租客為外傭中介公司，月租約28,000元，租期至2020年4月，料新買家可享租金回報約3.3厘。

連鎖時裝店轉租民生區

在零售業寒冬下，立法會議員田北辰表明，旗下的本港大型時裝連鎖店G2000，系內的時裝店撤出旺區轉戰民生區應市。田北辰日前指，因應中、港矛盾日益嚴重致衝突加深，旅行人數自然減少。再加上中美貿易戰的影響，而由於時裝業往往需要的零售面積相當大，因此在核心購物區開業，涉及的租金亦相當多。惟近期的示威往往在核心區發生，因此時裝店須撤出旺區，並將目光朝向觀塘等地的民生區。

他補充，G2000在高峰時期於旺角有五間分店，現餘下兩間。而日後在租約到期後，若業主不願意減租，隨即會再放棄該零售據店，不除日後在旺角只保留一間分店，及後於民生區再覓銷售據點。美聯旺舖董事盧展豪表示，中美貿易戰及本港政治衝突繼續影響舖市，令零售及飲食商戶的生意大減。由於部分投資者於多年前舖市高峰期時買入商舖，但現時市況欠佳，令舖位價值大跌，而投資者對租務前景感到悲觀，決定蝕讓放售舖位。

盧展豪續指，本港社會爭端仍未平息，令商戶生意雪上加霜，不少投資者都看淡後市。由於市場上的議價空間擴大，個別個案在連番減價後或會蝕讓，所以相信實際願意蝕讓出售的個案可能更多。下半年市場上已經出現不少蝕讓的成交個案，預計情況短期內將會持續，而蝕讓的放盤個案料會繼續增加。

新地422億元中標高鐵焦點商地

社會前景不明朗下，商業項目地皮亦不見得好景。地政總署日前公布，位於九龍連翔道與柯士甸道西交界的高鐵西九站上蓋商業地，以422.32億元批予新鴻基地產（00016）。雖然成為賣地史上最貴地皮，每呎樓面地價13,345元，但其實只是市場預期估值之中，完全無驚喜。

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，集團有意邀請其他長線策略性投資者參與發展，為項目注入更豐富和多元化的資源與概念，相信項目落成後，會為集團提供穩定而可觀的租金收入，進一步強化集團的長遠發展。郭炳聯又表示， 今次投得的地皮將發展為全新地標性綜合商業項目，並與環球貿易廣埸（ICC）發揮協同效應，媲美中環的國際金融中心（ifc）。

事實上，該項目較去年5月售出的啟德第1F區1號住宅地皮的251.61億元舊紀錄，大幅高出近七成。不過，此幅高鐵焦點商業地日前截標時僅獲收三份標書，為過去八年以來標書數目最少的商業地。除長實集團（01113）及新地兩大本地龍頭發展商以獨資形式入標外，另恒基地產（00012）則夥拍信和置業（00083）、華人置業（00127）、利福國際（01212）與九龍倉置業（01997），以合資形式入標競投。

估值曾高達1,200億元

有業界人士更曾估計，發展商出價較保守下，若政府不願調低底價，項目有機會流標。資料指該地皮為滾存自2018/19年度賣地計劃的用地，計劃三幢19至28層的寫字樓，寫字樓樓面涉約285萬平方呎。另設近32萬平方呎零售商場，總樓面約316萬平方呎。地盤面積逾64萬平方呎，規模媲美鄰近的九龍站上蓋ICC。料新地可與同系比鄰ICC提高協同效應，成為未來區內新地標。落成後，項目只可以整座大廈形式分拆出售。業界年中時，對地皮估值高見1,200億元，但因應近期社會氣氛紛紛調低地皮估值，估值下限只有約300億元。

萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示，中標價比預期略低，但屬合理水平，反映發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心。項目發展規模大及資金回收期長，屬大型發展商「必爭之地」及有「戰略性」位置，估計以長線投資及收租為主。他又指，中標發展商精於商業項目發展及有豐富的營運及管理經驗，估計這地皮會發展成「高端綜合項目」。不管近月香港的情況，這地皮總投資雖然很高很貴，但絕對「唔會買錯」。長期租金回報率約3%至3.5%。
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