39歲創業五年 年賺百萬 將300萬現金投資收息 四年倍翻 ｜經一專欄

撰文：諗sir（ Homebloggerhk ）｜圖片：unsplash、photoAC

39歲創業五年

諗sir：

本人39歲，已婚，創業五年，公司發展穩定，個人年收入100萬至200萬元。 兩年前用本人單人名義，購入25年樓齡之紅磡400呎單棟樓單位自住，約490萬元買入，支付兩成首期上會，有借按保，近期銀行估價約值620萬元。 個人資產狀況方面，除上述單位外，尚有現金約250萬元、股票30萬元。太太無收入，仍有首置名額可用。

本人於公司支薪15,000元，太太月前亦已開始支薪30,000元，以便未來買另一間物業時按揭過壓測用。 本人婚前與父母及弟弟同住在南區居屋單位，關係良好，父親過身多年，目前居屋是由母親、弟弟和他的未婚妻同住。

這物業狀況有點複雜，因為是20年前外祖母用綠表買入，但所有首期及供樓費用均由我們家人承擔。 外祖母現80多歲，有立平安紙百年歸老後，物業由母親承繼。 因弟弟明年結婚，仍計劃住在這裡，早前母子三人有討論過，大家同意將這物業轉弟弟名，補地價再加按套現。 請問諗sir，南區居屋應否轉名、補地價、加按？

另外，加按現有紅磡物業套現是否有利？因本人未來計劃用太太名義購三房自住（約1,000萬元以內），放租現有單位，應如何部署?

讀者劉先生

作為生意人，如能加按，當然是先按為妙。要明白往後唔一定順風順水，老闆永遠保持比打工仔強的現金水平，為一大要旨。

可惜讀者兩年前才借490萬元來買樓，現時都應欠450萬元以上。 基於轉銀行再加按，就當做埋二按按爆借盡，都限在480萬元，所以讀者今日以600多萬元市價的樓宇轉按，未能按到現金，除非賣；然而一樓在手者，不建議今時賣走自住樓。

另一個轉按之原因為求現金回贈，現時銀行面價回贈借貸額的2%比客，以讀者借400多萬元為例，回贈都有約90,000元，扣埋律師費，實收80,000元都叫唔錯。

市面更有些公司巧立名目，回多0.3%俾客，即再多萬多元，雖未必符合金管局對銀行回贈金額之管制，究竟應否接納及風險如何?

留待當事人決定。 無論如何，每兩年轉一轉按賺回贈去減輕供樓負擔，已成一股潮流。 讀者如再買二手，以1,000萬元樓價為例，需付300至400萬元首期，而借貸額約650萬元，至少需有月薪52,000元（6.5÷2.59*×10,000×2 ）。

另就當有「人頭」，印花稅亦需40萬元，筆者認為此舉太消耗讀者手上現金；而低首期又易借的新盤，往往在過了首三年後令人負上高供款金額。

較可取之方案，是趁仍年輕，將300萬元現金拆一半，用債基疊增方案，收18厘或30厘年息。

以150萬元平均攤分，一年就有機會收到24厘。當然債基價格有升跌，但在穩定性及超15%回報之產出上，債基比股票，期權去收息更能信賴。 讀者收息三至四年，即能將現本金double，到時再買樓就更有本錢。

另外，請讀者更專心做生意，令每年所賺金額達200萬或300萬元，一來當然可加快理財進度，二來是一旦經濟不好收入要減，都總算叫有位去減。 但只年賺100萬元的生意，此規模恐怕一旦要退，便無路可退。