中五畢業早買樓早享受 用盡借貸力 買多兩間收租｜諗sir投資教室｜經一專欄
想一生三宅 有樓住兼收租
諗sir：
本人35歲，月入16,000元，丈夫42歲，月入22,000元，有兩個孩子，分別3歲和1歲。
本人中五畢業後出來工作，雖然學歷不高人工低，但循規蹈矩工作，生活節儉，與丈夫一起努力儲錢。
幸好2008年聯名以90萬元購入大角咀300呎小兩房自住，2015年已供完，現估價約400萬元。
有小朋友後，後悔當初沒有進取一點，買附近的私樓屋苑港灣豪庭（當時約190萬元）。
現在只希望養大小朋友，退休有樓自住和有樓收租，不需要給子女負擔壓力，讓他們人生敢去夢想，敢去嘗試新挑戰。
由於有住屋需要，希望2022年大女升小學時可以換住三房。
資產方面，包括40萬元股票、40萬現金；因為有小朋友開支大，每月都沒甚麼錢剩，最多只儲到5,000元。
老爺奶奶見我們不夠地方住，說可給200萬元首期讓我們在將軍澳買一間居屋三房，因私樓三房無望，樓換樓不會貼很多錢。
因沒有「人頭」借，私樓不可以轉名給家人，如有就可以有資格抽「白居二」；另家人的200萬元只可作首期買樓，不可以作投資用途。
請問諗sir，私樓小兩房換居屋三房，是否不值得？還是應先將手上資金用作收息，過兩年才入市？
希望一生三宅對我這低收入家庭來說不是奢望。
讀者阿英
想「發圍」就別買居屋
早出來工作，即使屬低收入家庭，家境隨時可以好過大學生。不少大學生到35歲還要為樓煩，讀者幸在十年前買樓，現在35歲已經供滿。
居屋的格局、客路都同私樓有分別，筆者早在之前的文章說明居屋投資價值較低，如讀者想有日「發圍」，就不要買居屋；
但如只想著同老公兩人一世四萬幾月入，那免地價買居屋就無妨。
讀者最欠缺的當然是借貸力，夫婦兩人工資共38,000元，借貸力只有492萬元（38,000÷10,000× 50%×2.59*）。
幸好24歲就買了樓，現在沽樓最少套回400萬元在手，此現金數目相信不少35歲讀完大學的人都沒有。
筆者建議讀者賣走手上樓，套回幾百萬，然後再買大屋苑兩房住。
這基於讀者十年前買的洋樓，未來會因樓齡高而未能抵押，令買家不敢問津；故今時趁市高換貨加套錢就是好。
留意買的樓要有投資價值，住的樓要方便自己，不要強求有間樓又方便自己又有好投資價值的，除非你人工及cash量都高。
一些「小確幸」式的兩房，如粉嶺中心、荃景中心、河畔花園（無兩房）都適合讀者。
買入後一係自住再留錢比另一半等時機買第二間、一係就借畀朋友住收「利是」，然後自己另租地方。
總之趁現在旺市，讀者賣樓騰空自己跟丈夫的名出來，再補買一間較新的屋苑兩房，令自己不怕樓市再升，此兩步最為重要。
下一步當然是慢慢加注，利用債基之法收息，賺取10至12厘之年回報；做熟後可再試18至30厘年息。
至於丈夫父母的錢先不要用，留待無路可行時才出此牌。
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