炒股不炒市 市場睇好地產股 佳兆業或跑贏同業｜經一專欄

撰文：周梓霖｜圖片：unsplash

不過經過去年第四季大洗牌後，投資者心理質素已經提升不少，轉為炒股不炒市的手法，以應對經濟增長放緩。

雖然經濟衰退的機會升溫，但出現如去年般金融海嘯式下跌的機會率仍然極低。可看看亞洲區高息債、美國高息股交易所買賣基金（ETF），價格仍處於高位，反映市場完全不認為會出現爆煲危機。

在經濟放緩、利率低迷、不會爆煲的情況下，甚麼板塊表現最好? 答案是生意穩定、現金流強勁、資產不易跌價的公司，最受投資者歡迎。

正因如此，中、港地產、房產信託基金、本地電訊股節節上升。既然地產股是市場熱愛的板塊，筆者再分析兩隻內房股業績，讓讀者有多個選擇。

先說業績後股價急升的世茂房地產（00813），去年核心淨利潤按年上升23.4%至85.5億元人民幣，全年派息1.2港元，派息比率約42%。以本週計，往績市盈率約7.9倍；股息率5厘。

世茂有條件持續派高息

世茂去年合約銷售額按年上升74.8%至1,762億元人民幣；今年銷售目標按年上升19%至2,100億元人民幣，銷售目標增速肯定優於全國銷情。

對於包括世茂的首20名內房企業來說，即使今年銷情有下行壓力，但在行業集中度提升之下，首20大內房仍有一定增長空間。

世茂去年入賬收入按年增長21.4%至855億元人民幣；毛利率31.5%；核心淨利潤率14.6%，成本控制得宜。

至於去年底，淨負債比率較去年中，回落至59.4%，連續七年維持於60%以下，而融資成本僅5.8%，財務狀況相當健康。

說到內房股，一定不少了看其土儲。世茂權益土儲約3,278萬平方米，土地成本為每平方米5,386元人民幣，今年會斥資千億元人民幣補充土儲，為未來發展打下基礎。雖然世茂估值較高，但財務健康，支持其持續派高息，自然受到市場追捧。

分析另一隻較為受爭議的內房股佳兆業集團（01638），雖然公布業績後股價表現較差，但潛力相當不錯。

佳兆業未來銷售有憧憬

佳兆業去年核心淨利潤按年升303.8%至47.3億元人民幣，全年派息12港仙。以本週計，往績市盈率約3.8倍，股息率3.4厘。集團去年權益合約銷售增長57%至701億元人民幣，均價按年上升14%至每平方米18,261元人民幣。

佳兆業去年底持有逾2,400萬平方米土地儲備，權益佔比87%，其中大灣區土儲達1,300萬平方米，佔總土儲比重54%；土儲總貨值估計達4,640億元人民幣。

佳兆業最大亮點為「舊城改造」的資源豐富，1999年開始發展「舊改」業務，現有約3,000萬平方米「舊改」潛在資源尚未納入土儲；99%位於大灣區，而其中六成位於深圳及廣州。

雖然佳兆業財務狀況暫遜於同業，令其股息率難以大幅提高，但勝在手上有大灣區土儲；潛在「舊改」項目亦多，未來銷售增長有機會呈現彎道超車，跑贏同業，故值得留意。