買REIT紙磚頭當收租 領展財息兼收 | 港股分析
撰文：張健華、謝潤蓮、林苑均｜圖片：新傳媒資料室、unsplash、photoAC
陳建中年輕時並非高材生，首次投考會考僅得七分。不過翌年重讀會考卻成為人生轉捩點。因為他當時選修經濟學，對該科目產生極大興趣，更成功順利升讀大學。
2007年畢業後，陳建中獲聘用為大銀行的管理見習生，最初月薪僅是萬多二萬元。惟工作極為繁忙，不時要往外地出差，根本無時間消費。每隔一段時間戶口又多筆錢，當然計及花紅更為和味。不過，轉工作後薪金有所調升，他意識到有理財的必要。
槓桿買債賺30厘息
2010年尾他才正式投資。不過，他的方法是利用槓桿投資債券。當時有證券行推出類似私人銀行的投資戶口，提供的美元融資利率低於1厘。
陳建中出身於大銀行的企業財務部門，對不同企業財務狀況瞭如指掌。他發現債券出現錯價，例如由中信股份（00267）發行的債券，當時孳息率為6.875厘；世貿房地產（00813）發行債券的孳息率竟高達7至8厘。
當時他發現很多內房企業有坐擁大量開發項目，且利潤豐厚，不愁還不到錢。惟在內地難以借錢，所以他們一窩蜂來香港發行債券。
有五年時間，陳建中以槓桿投資債券，收取相當於投資本金的20至30厘利息。如果有做槓桿和無做槓桿的分別，財富可能差幾倍。
他坦言，如果這段時間不好好運用槓桿，投資房地產投資信託基金（REIT）只能對抗通脹，可以累積財富，但未能致富。
無奈，現時以槓桿投資債券未必如當時般輕易創富，因為現時來香港發行債券的企業的目的為債冚債，投資者要套取息差就要承受額外風險。
故陳建中對內房來港發行的內房債耍手擰頭。 話說回來，從槓桿投資債券所賺取的利息，不會再進行槓桿式投資，而是轉而累積REIT。因為後者可以加租，令資產價值得以提升。
事實上，陳建中首次投資領展房產基金（00823）成本價為20多元，本週基金單位價格再創新高，一度高見79.7元，簡直是財息兼收。 原因之一是領展以120.1億元出售12個商場，估計錄得27.9億元的利潤，出售物業收益將會用於回購、派息。
陳建中指REIT是「紙磚頭」，屬值得累積的資產。 因為以20至30年週期而言，一定是銀紙貶值資產升值。 他身兼投資者及商人的雙重身分，從多個渠道得知領展租金情況。
領展要吸納有號召力的租戶吸引街客，租戶可獲免除固定租金，只向租戶取收營業額分成，變成業主和租戶利益一致，街外錢齊齊搵。
每次舖租改以營業額分成形式代替收取回定租金，領展「賺多左錢」。當然領展會派人核數。陳建中笑言，如果領展因為加息超過預期，導致基金單位價格下跌至40至50元，他會發身飛身買入。
做包租公 劏細地廠 倍升租值
近日出版《現金流為王2》著作的陳建中，將這套槓桿理論延伸至實業生意。例如購買物業時拉長成交期，利用成交期內搵買家收取首期，再用這筆款項完成整個交易。
此外，他又擅於利用人才槓桿，邀得工程團隊、建築師合作，惟他不用支出分文，只需和團隊分享賣樓收益。 他用類似的方法買入整層工廈單位，再分間成集合寫字樓及貨倉用途於一身的「半倉寫」。 不過，現在年輕人要白手興家，還有如此機會嗎？
陳建中指出，現時仍有空手入白刃的機會。惟須坐擁數十萬至100萬元的資本；否則，現時還是先透過儲蓄及投資先為自己財富增值。 早前陳建中留意到青山道有工廈地舖騰空。原本租戶為連鎖快餐店，奈何工廠飯堂不能在門外掛招牌。不過，該連鎖快餐店希望提升檔次，即使業主下調租金挽留也不為所動。
陳建中見機不可失，馬上向業主提出較原租約優厚租金向業主承租15年長期租約。然而，談判過程中有小插曲，業主嫌15年租約太長，陳建中建議承租10年租約。
雖然租約縮短至10年，業主仍然嫌三嫌四，惟業主口裏說不但身體很誠實，竟收下這張支票。因為業主覺得舖位納空租，感覺好肉赤，最終雙方成交租約。 好戲在後頭，原來陳建中看中這個舖位鄰近街道人流暢旺，惟快餐店租值遠低於零售租值。陳建中遂將之分拆成多間商舖，出租予找換店、地產舖及食肆。
結果租金收入較原本租金收入高出一倍。 陳建中作為包租公，在未來十年可以賺數以千萬元的收入，但他不想要等十年才收到這筆收入。
另一邊廂，業主得悉租金倍升後大感意外。陳建中向業主提出，可以取消這個十年租約，但條件是陳建中有權用特定價格買入物業，然後將物業拆散出售，高於陳建中買入價的出售收益就由雙方對分。 他坦言如此生意技巧涉及運用槓桿的大智慧。
他只需要支付三個月按金及一個月上期租入物業，連工程費都未找清。隨引入新租客後租金加了一倍，三個月租金及上期都倍升，就有足夠資金找清工程費。
他坦言，現金流計到最盡，務求以最少現金做生意。 所謂萬變不離其宗，陳建中做生意的口訣為：先現金流，後價值，最後再考慮價格。他就先提升租金，拉高資產增值。其實，投資者抱著這條方程式投資及做生意，將會無往而不利。
