新盤凱滙平過二手 樓市出現新跌浪 上車唔好急 | 香港樓市2018
業主： 未必再跌嘅…
代理： 但係而家新盤都劈價喎！
業主： 有咩關係呢？
代理： 新樓萬七，你又萬七，係人都買新樓啦！
業主： 咁又係…好啦，平少少賣咗佢啦！
撰文：1%Anthony｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash
最近好多人問觀塘新盤「凱滙」抵唔抵買…
呎價的確抵，問題係買唔買得起！
近兩年推出的市區新盤，折實均價甚少低過2萬元，例如油塘鄰近鯉魚門推出的新盤，呎價都要2萬，今次凱滙坐落的位置可是觀塘市中心！大家都預期呎價最少都要2萬！
誰知樓市逆轉，一直覺得理所當然的呎價，今天難以出貨。
加上樓盤首批單位有缺陷，開則太大，一房要450呎以上，由7百多萬起，兩房要540呎以上，由接近9百萬起，雖然發展商有提供一按，但據代理說，入息要有供款的一倍以上，以一按計劃內最高的利息計，即5年後的P+1%，篤一篤計算機，月入要近10萬才可以買到一個入門級的兩房單位！
所以說，贏呎價，輸Lump Sum！ 開價平少少都合理，於是發展商就低開一、兩成，首批均價只是1.7萬，所以好多人心思思想入飛！
新盤減價 會否引發新一輪跌市？
如果新盤仲平過二手，點解買二手？對二手放盤做成壓力！
根據以往的經驗，跌市初期，大部份業主等錢洗的業主，都會選擇睇定啲，不會輕易平賣，若市場上的劈價盤被消化得七七八八，而那些業主又未肯投降減價的話，市場又會再次進入買賣拉鋸局面。
直到有新盤大幅減價，貼二手開盤，甚至平過二手賣樓，就會對現時放盤的業主構成壓力，正如前文的場景，新盤呎價又係1.7萬，二手呎價又係1.7萬，為甚麼還要買二手呢？
於是二手又會再次被冰封，想賣樓的業主，就要再減價才會有承接。
如果新樓減價反應好，加價加推仍然大賣，氣氛或會好轉。
如果新樓減價反應仍然很差，或會引發新一波的減價潮！
舉例如果「凱滙」今次低價開盤仍然賣得唔好，未來賣樓的新盤，就知道要再平，才會有人買，於是開價又會更低，若一浪接一浪，新盤次次開盤都平過二手，很快就會令二手進入下一波跌浪。
再加上近年政府落力覓地，又推出空置稅等，試圖增加供應，未來兩、三年推出市場的新樓盤不見得會比現在少。
再加上，大陸經濟下行風險比香港高得多，即使內地買家買樓，內地發展商投地，都已經沒有之前那麼進取，想救市都救唔到。
之前好幾次比較顯著的跌市都有這個情況，新盤開價仲平過二手，樓價亦持續下跌。
因此「凱滙」的收票及銷售情況，對後市有啟示。
不過照睇，貿易戰停火，即是將計時炸彈延遲三個月才引爆。
有業主朋友一見到新聞，就馬上反價，很多買家都未能接受，於是業主就由反價變成趕客。
雖說暫時停火，但看看形勢，侵侵應該冇咁快就收手，相信樓價往後仍要要尋底，不用心急。
延伸閱讀：
投資思維不變 只會重蹈覆轍 後悔又後悔 無限輪迴
筆者：呢度掂呀，而家低水，抵買！
朋友：得唔得架？周圍好似冇乜人氣喎。
筆者：發展咗就唔係呢啲價，翻咗幾倍啦！
朋友：得唔得架？
筆者：三年後呢度會有地鐵，嗰度會起…
繼續分享…阻礙你成為專業投資者的思維
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
普通人用「眼力」
只睇到眼前已經存在的事！
所謂…後知後覺，慢人幾拍！
絕大部份人都處於這種狀態…
有些人因為工作太忙，沒有時間；
有些人因為本身對投資興趣不大，沒有留意；
有些人因為害怕冒險，聽到都當聽唔到；
有些人沒有這種天份，欠缺想像力及分析力…
直到見到市場已經出現變化，看到身邊有朋友賺了錢，才後悔當日沒有跟上，經常聽見他們講的一句話是：「早知我就…」
思維不變只會重蹈覆轍
思維不變…下次只會重蹈覆轍，後悔又後悔，無限輪迴！
不過都未算最慘，大不了賺唔到錢，繼續埋頭苦幹上班也能過活！最慘是見別人賺錢，條氣唔順，盲目高追！
舉例，在股票市場，身邊有朋友，去年見到人買騰訊賺大錢，心有不甘，於是450元高位照樣高追，結果當然是…再坐一會！
又舉例，在地產市場，筆者在2009年開班教學，過去多年，大部份時間（不包括2018上半年）不斷講買樓，尤其細價樓。
絕大部份學員都有付諸行動，賺了N桶金，坐擁八位數資產比比皆是。
但亦有朋友不信，滿腦負面思想，甚麼加息、環球經濟不穩、樓價太貴、脫離負擔能力等，被樓價拋得遠遠，車尾燈都見唔到！
最慘是當一年又一年過去，見到身邊個個買樓的都賺大錢，心有不甘，於是就在今年！
…在樓價瘋顛的時候，忽然睇好，又唔做功課，又唔問問有投資經驗的朋友，盲目地以超高價價追入。
例如以港島樓價錢，買入新界二、三線樓，當然唔一定會輸的，今天瘋狂，將來可能更瘋狂，但最少賺少好多，Well…祝好運囉！
最理想的是…吸收過往的教訓，努力學習，裝備自己，培養投資者的「眼光」及「思維」，尋找下一次機會。
投資者用「眼光」
可以睇到未來或會發生的事！
所謂…先知先覺，快人一步！
大部份專業投資者都具備這種能力…
他們有較敏銳的觸覺，會留意新聞，留意身邊出現的機會；
他們可以看到一些未發生的、普通人未看到的事；
他們願意冒險，投資冇必贏，但最少會試試，或能抓住機會…
經常聽說：「投資買樓要跟着基建走！」
其實這句話，只說對一半，想贏得盡要：「早於基建走！」
舉例，近年中資發展商來港搶地，其中啟德更被受追捧。
其實政府多年前已公佈起動東九龍計劃，在消息公佈之前，筆者與早期的學員，於2010年金融海嘯過後，已經大舉進擊啟德週邊的九龍灣。
當時得寶花園的細單位才130萬起，現在即時樓價跌了，也翻了數倍。
還記得第一次九龍灣睇樓團，我們約在Mega Box的空中平台等，與學員們一起望着面前的東九龍、啟德的地盤，大家發揮想像力，想像將來這裡會怎麼樣，事實上不是個個都想像到。
又例如，三年前筆者與員到大陸買樓，當時我們到珠海買的屋苑，呎價才7、8百元，中山就更平，5、6百元有交易。
因為看到幾年後港珠澳大橋通車，還未被炒起，今天還未到3年，珠海那些屋苑，已經賣到2千多元，中山也賣到近2千了。
港珠澳大橋通車在即，翻了幾倍，現在這個價錢才追入，會否是水尾？
唔敢講而家追入一定冇錢賺，不過值搏率已經低咗好多。
企業家用「眼界」
可以創造未來！
相信很多創業的朋友都經歷過，想了一個創新好點子，跟身邊朋友分享，身邊朋友都會撥冷水：「得唔得架？從來冇人做過喎！」
要成為成功企業家，就要有這種「眼界」，大部份人都看好的點子，可能已經做到成行成市，大部份人都不看好點子，可能是機會！
例如黃子華首先將楝篤笑帶到香港，搞掂！
又例如當年個個都話網購在香港冇得做，因為香港太細，太容易可以落街購物，誰知近年零售小店被淘寶打到落花流水。
當然，筆者不是說每個創新的點子都能成功，在現實的商業世界，可能100個點子，成功的只有5個，甚至更少。如何創新，如何實踐，如何可持續發展，都是學問。
筆者不算是一個成功的企業家，不敢班門弄斧。
不過也總說做過一些創新的事，帶起過一些潮流。
例如10年前開班教學，教股票的有幾家，但教買樓投資的，印象中則沒有，可能是首創吧，幫了不少年青人置業，幫了不少小業主成為專業投資者。
又例如近年筆者與團隊拍檔，將舊工廈活化，由最初幾千呎的分層單位，到萬呎的全層單位。
到近兩年的全幢翻新、重建，雖然不是首創，不少發展商也做過類似項目。
但最少當全港市況沉迷於買住宅投資的時候，我們已經走到下一個路口了，有機會再分享。
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