【居屋2019】買居屋有數得計 兩公婆月入$95,000元 量化分析財力｜理財個案｜經一專欄

撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

月入$95,000元 想買居屋

諗sir： 你好，本人已持有兩個唐樓單位，一個用作自住，另一個處於名校網的就出租 ，分別以外父母名義持有。 本人為自僱人士，月入85,000元、妻子月入10,000元，沒有入息文件，排了公屋兩年、居屋兩三年都抽不中。 最近看中了沙田居屋穗禾苑一個單位，如再入手自住會否很不智？

讀者Jacky Chong

好明顯讀者是未夠知識去量化自身情況，加上做生意月入85,000元又不交稅，還要輪公屋，要好小心盤生意會不會得罪人。如果再上一個層次，月入去到20萬元附近，錢多難以不露底。到時稅務督察去查查他的公司，加上如果當時已住在公屋，隨時一炮雙響（逃稅及騙取公屋）。所以房委會不批公屋或居屋給他，其實是一種愛。

當然明白讀者未必用自己名去申請公屋、可能是以某無樓又無錢的家人申請，這樣就另作別論。筆者經常說除了賺錢，保存財富是另一種技能，而「保存」不一定指投資；故長期能富有的人，必有其技巧或有過人之處。富足的生活必須依仗一些知識，惟此等知識不是學校所能授予的。

何謂量化財策？

讀者月入85,000元，而太太月入10,000元，若有齊入息證明，可向銀行借盡借貸力，即約1,230萬元〔（85,000+10,000）÷10,000× 50%×2.59*〕。

假設讀者兩個唐樓單位是有按揭的，每間借了200萬元，即借貸力用了約32%（400÷1,230）。若再買穗禾苑，以500萬元樓借七成（約350萬元）為例，借貸力會用至61%〔（400+350）÷1,230〕，勉強符合在旺市不用超借貸力五至六成之原則。

如買入後樓價上升當然開心，而由於不用超六成借貨力，表示買入後若樓價下跌，都還有餘力向銀行重組貸款，拉長供款期去降低月供金額。故讀者再買一間500萬元之下的樓是可以的，但600萬元或以上價碼的就很不智，此為量化分析財策。但由於讀者無報收入無交稅，銀行沒有證明，想重塑借貸力，就需安排公司出糧給自己，簡單說是有六個月出糧入數證明，但不是簡單到寫六張cheque給自己，就可以借到幾百萬元這麼容易。

讀者再買一間500萬元之下的樓是可以的，但600萬元或以上價碼的就很不智，此為量化分析財策。圖片：新傳媒資料室

唐樓單位加按是問題！

筆者在「買樓003借貸力由無變有」的環節詳解過，需準備整套文件，並有正確向銀行應對的方法。 另外讀者太太借錢更應三思，因為一個準業主買樓，用自己作為董事的公司借錢出糧給自己，會很引起銀行注意。

兩個唐樓單位能否加按，又是另一問題，生意人本身很需要資金在手，建議讀者留下一定現金，以應付市況差、資金鏈斷裂的風險。唐樓一般只可按五成及拉盡約15年還，即使加按得到，相比之下都供得較辛苦，因此讀者換走唐樓都需要安排。 穗禾苑有好有不好，價錢比較平，但租客的客路較少，不是每個人都合適。