買樓 樓齡不是唯一考慮因素 物業抵押力勿忽視
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
諗sir回答重點如下：
留意物業的內含值
很多買家評估物業的價值時，都會留意單位會否太舊、物業大堂的外觀、管理員的服務態度、校網或地理位置。
其實物業的內含值是不可忽視的，例如物業的抵押力、物業可以吸引的客源或物業能否改裝。
物業抵押力
物業的抵押力方面，45年樓齡以下的物業，抵押力相對地較高。因為銀行可以為40年樓齡以下的物業，做30年按揭。
30-40年樓齡以下的物業仍然值錢，因為30年按揭，給投資者一個高的現金流回報。
高年期按揭意味著，可以拉長期供款年期，令每月按揭供款額減低，把租金收入減去按揭供款額，物業有正現金流的機會大增，樓價跌勢顯著時，也較守得住。
市面上有很多沒有抵押力的物業，例如連約成(連租約成交)的物業，因為按揭只能做到50%。
買樓好重要
一間自住樓，一間收租樓是必要的。
30歲時購買物業，月供1萬多元，20年後仍然是每供款1萬多元，會很輕鬆，相反租金會隨著通漲上升，如果不買樓只租樓，租金支出會很大。
想知更多諗SIR的理財分析，請繼續收先以下影片：
延伸閱讀：
人沒有錢先需要買樓 靠手上現金 月製3萬收入
【諗sir投資教室】讀者41歲，老婆37歲，兩人月薪分別約有3萬多元，有一個兩歲的兒子。手持物業市值625萬元，曾經加按物業；蟹貨股票價值7萬元；現金28萬元。讀者想請教諗sir，如何有效利用手上現金，每月產生3至5萬元現金流。
撰文：諗sir ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash、photoAC
讀者想請教諗sir以下兩個問題：
題1.物業已過兩年罰息期，再加按好嗎？
題2.如何用手上現金，每月產生3至5萬元收入呢？
答2.不用現金水平的人，應用不同方法達成同一個目標。
較為有錢的人，可用較為穩陣等方法； 資金較少的人，要採用較進取的方法。
流動資金只有100至300萬元的人：
不應投資值債，應投資債券基金，例如以美國國債和美金為主（套餐B），有12、13厘息，做盡槓桿有18厘息。
假設有250萬元資產，可放一半用作投資套餐B，另一半投資以美國公司債為主的套餐E，可隨時買入債基。
每月收息，平均收12.5厘息，一年收31萬元息，月入2.6至3萬元。債基風險是買股票的1/4。
流動資金有400至1,000萬元的人：
可投資直債，例如保誠、東亞和渣打也有發行直債，一般派息由6至8厘息，到期保本。
假設有600萬資產，分別購買保誠和渣打的直債，平均收息7厘息，一年收21萬元利息。
直債缺點：每半年或一年才派息一次。
另外，可投資債基，債基不是「穩坐釣魚船」，較為有錢的人可以投資「老豆之選」，即大部分購入A grade債，例如長實及和黃。
債基缺點：派息低，槓桿後收8厘息，以600萬計算，一年收48萬元息。
流動資金少於100萬元的人：
需要改變生活和消費習慣，同時可以考慮投資股票，可以留意股票相對大市的強弱度。
股票缺點：風險高，賺錢難度高。
第二，人沒有錢才真正需要買樓，利用物業按揭去借錢，在未來30年定額歸還，供樓愈供愈輕鬆。
