夫妻月儲40,000元 直債8.5厘息 有望達成一生三宅
諗sir：
本人與丈夫均約33歲，月入合共10萬元，每月儲蓄40,000元。 2014年底我們以560萬元買入了一個將軍澳兩房單位，八成上會，月供17,000元，作自住用途；另有現金370萬元。 由於計劃生小朋友，故希望透過現金收息去完成「一生三宅」，以及成為半職或全職媽媽的理想。 我們不喜歡有風險的投資，請問現時樓市向下，是否不應買樓？另外怎樣才可產生更大收入？ 請諗sir分享看法，謝謝。 讀者碧奇
無樓者要咁做
如無樓者，現時應細細地先買一間。不要試圖估後市升跌去決定今時買賣，而是按自己能力及需要去決定。
如無樓者，現時應細細地先買一間。不要試圖估後市升跌去決定今時買賣，而是按自己能力及需要去決定。
無樓者大多會有居住需要，若樓市真係開唔到大跌，今時趁年底少人睇樓；加上業主心態較弱，去買一層樓為好方法。假如年輕夫婦月入共40,000元，借貸力為518萬元（40,000÷10,000×50%×2.59*），建議最多只用借貸力六成，即310萬元。
如手上有100萬元儲蓄，可考慮入手400萬元樓，付20%首期而借320萬元左右，有一定安全系數。至於讀者夫婦已到生育階段，借貸力共1,295萬元（100,000÷10,000×50%×2.59*），現時只用了448萬元（560×80%），即約35%；未來幾年把借貸力用到60%仍屬安全水平，即可再借約360萬元。
建議讀者2019至2020年不妨留意一下500萬元左右的樓房，出140萬元首期而借360萬元，買入後跌30%內仍未成負資產，亦有安全系數。至於怎樣才算不安全？
如認為港樓會跌七成而去等，那就慢慢再等一下。何況若真跌七成而又照有能力上車的，都是有行動力、有判斷力且早有準備的人，性格決定命運，這就是真鐵律。
2018至2020年，已有一或二層樓又正等待時機者，確實買債以逸待勞是好方法。
留意除樓、債、現金及保險之外，銀行不會為其他投資品種提供高槓桿，就是看上樓、債、現金及保險輸極有限，所以才會按五至九成錢借俾你。
近月不少人留意中國恒大（03333）的12厘新債，筆者取向保守一點，建議還是不要考慮內房債了。
內房早年百花齊放，如今要等下一階段先知會死剩邊個。成熟行業如外資的金融或保險，才是更要考慮的買債類別。
下列直債入場費10萬至20萬美元，收息可考慮。
（一） 香港老牌本地企業，債券有七成折讓，年息6厘以上，四年內更有一次過給30厘回報持有人的特別派息；
（二） 華資銀行債，票息8.5厘；
（三） 香港保險公司債，6.5厘定息派十年；
另外亦可考慮債基，10萬元都可入場；
（一） 運用美國國債為主的基金，再槓桿可提供15至18厘息；
（二） 運用司債，只小幅度槓桿，收10厘息；
（三） 運用新興市場債基，再高槓桿，提供30厘息。留意直債是到期保本、債基不保本，投資者須自行留意風險。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
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36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅
【理財個案】36歲單身工程師月入5萬，供緊屯門自住樓，有現金95萬，想再買樓或買債基每月收息，目標想一生三宅應該點做？
撰文：諗sir ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
諗sir：
本人36歲，是註冊工程師，未婚，月入50,000元。
2014年中以305萬購入屯門一單位自住，九成上會，每月支出連還mortgage約23,000元。
過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄，希望能盡早達成一生三宅的理想，現時現金儲蓄約95萬元
不過，眼見美國開始不斷加息，所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會，再趁低購入一個300到400萬元單位再放租；另一方案是以僅有的儲蓄買入債基，每月收息。
現時心中「十五十六」，不知如何抉擇，希望諗sir能夠指點迷津。
讀者天佑
成就一生三宅有難度
時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平，讀者人工不低但礙於未婚，要成就一生三宅有點難度。
讀者2014年不理當時樓價貴，九成上會勇敢買進。
衡量過其個人借貸力647萬元（50,000÷10,000×50%×2.59*），九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力，風險可以承受，更開心當然是樓價其後上升，讀者賬面賺多筆意外之財。
樓市跌經濟差
不宜抱著等到樓市低位才買進的想法，已有兩樓或以上的人有等的籌碼，但一樓未有又想乾等，就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。
惟樓市跌經濟差，仲上唔上到會有疑問，另一點是樓市跌得愈多，敢出來買樓的人愈少。
至於讀者應否在此時再買一房？
由於已用了270萬元借貸力，再買至少估計要用多300萬借貸力，令借貸力用至九成，實在太盡，故建議讀者不應再買一房。
再買樓要付15%印花稅
另外，已有物業者再買樓要付15%印花稅，除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。
明白上述計算，就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做，夫婦每人一間九成上會，首期夾埋都係一百萬多些少。
故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期，到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。
至於儲錢期間，用債基及交易所買賣基金（ETF）收息是可以的，債基派息在10至30厘之間，視乎係想冒幾多風險。
其實現時只要有100萬元在手，就算不儲錢一年去足四、五次日本，10%之年派息，表示100萬元投入一個月收8,000元息，八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。
用心儲蓄，先經營好頭兩間樓，再學如何趁高低位買樓買股未遲。
成功路上絕不擠擁
惟現實上太多人係掉轉，一日只想低買高賣，又不儲錢，所以成功的路上是絕不擠擁的。
然而香港出色人士太多，容許筆者定義有兩至三間住宅是保命，可以講是小成就亦可潤澤家庭，但距離成功路上之終站很遠。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
