加按物業 得140萬元 債基收45萬元息 盡快退休
諗sir： 你好！本人39歲，從事銷售行業17年，過去三年平均年薪約100萬元，未婚。 資產方面，2004年以475萬元購入一荃灣三房單位，現值1,300萬元，供父母居住。單位剛轉按，欠銀行510萬元，月供18,500元。 荃灣車位兩個，2010年各以23萬元購入，現各值85萬元，沒有按揭；一自用、一出租，租金每月2,100元。 紅磡單幢物業單位，2012年以285萬元購入，去年已轉按，欠銀行310萬元，月供12,000元，現值600萬元，收租每月13,000元。 英國曼徹斯特城兩房單位，2014年以約14.5萬英鎊購入，現值約21萬英鎊，每月收租900英鎊，沒有按揭。 英國曼徹斯特城市中心兩房單位，2015年以約28.6萬英鎊買入樓花，明年收樓，現值約38.6萬英鎊，到時會申請還息不還本（interest-only）按揭。 現金300萬元、和7,800英鎊，基金15萬元，退休金（包括強積金） 46萬元。 男友持有倫敦一房單位，2013年以25萬英鎊買入，現值32萬英鎊，欠銀行16萬英鎊，interest only，月供380英鎊，每月收租1,350英鎊。 從事銷售行業多年，壓力巨大，希望可以好好利用資產產出現金，令自己和男朋友盡快退休，長遠希望在英國居住。 請諗sir給予寶貴意見。 心急退休人
資產月月有現金流產出，容易在市差時守住，扣走按揭供款後仍有錢入手令人放心。 比較讀者幾項資產在產出現金流上的效率，荃灣半山三房由於是自住，故沒有現金流產出。 荃灣車位一個出租，月產出2,100元正現金流，效率為2.96%（2,100×12÷85萬）；紅磡物業現金流產出效率為0.4%〔（13,000−12,000）×12 ÷（600萬−310萬）〕 。
相比之下，曼徹斯特城兩房產出效率為5.1%（900英鎊×12÷ 21萬英鎊）；倫敦一房為7.2%〔（1,350−380英鎊）× 12 ÷ 16萬英鎊〕。 小結為香港樓確實偏貴，主因是內地熱錢湧入，英國樓可提供5%以上現金流，相反香港樓很多時少於2%，比無風險之定期更低。
給心急退休人的建議
筆者建議再將父母住的荃灣樓加按至五成，得現金140多萬元，樓價要比現時下跌50%才會有銀行call loan風險。 紅磡樓無收入提供，但同意不賣保留，因讀者將到英國居住，就當賣樓，錢一不可買股票（時差難睇實）、二亦不可全集中買債，所以建議保留。
但今、明兩年再加碼就不贊成，始終港樓回報不高，加上人不在香港管理，用債基收息是好選擇。 那債基能提供怎樣的回報？
計300萬元投入，第一點重要的是分注買。 沒有人能掌握最佳最低買入時機，包括筆者；而第二注可睇一些持續創新低指標而買進，第三注就是確定了低位已現後才買進。 說回第一注，不用考慮時機買入就是。利用E餐收10至12厘，B餐可收15至18厘，而A餐家有30%年息，讀者可由E+B餐開始，300萬元平均收15厘利息，一年就有45萬元。 至於保本之直債讀者有條件用，不過始終錢不算多，還是由低入場門檻之債基開始較好，債基之價格波幅更比中電控股（00002）低一半。
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36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅
【理財個案】36歲單身工程師月入5萬，供緊屯門自住樓，有現金95萬，想再買樓或買債基每月收息，目標想一生三宅應該點做？
撰文：諗sir ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
諗sir：
本人36歲，是註冊工程師，未婚，月入50,000元。
2014年中以305萬購入屯門一單位自住，九成上會，每月支出連還mortgage約23,000元。
過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄，希望能盡早達成一生三宅的理想，現時現金儲蓄約95萬元
不過，眼見美國開始不斷加息，所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會，再趁低購入一個300到400萬元單位再放租；另一方案是以僅有的儲蓄買入債基，每月收息。
現時心中「十五十六」，不知如何抉擇，希望諗sir能夠指點迷津。
讀者天佑
成就一生三宅有難度
時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平，讀者人工不低但礙於未婚，要成就一生三宅有點難度。
讀者2014年不理當時樓價貴，九成上會勇敢買進。
衡量過其個人借貸力647萬元（50,000÷10,000×50%×2.59*），九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力，風險可以承受，更開心當然是樓價其後上升，讀者賬面賺多筆意外之財。
樓市跌經濟差
不宜抱著等到樓市低位才買進的想法，已有兩樓或以上的人有等的籌碼，但一樓未有又想乾等，就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。
惟樓市跌經濟差，仲上唔上到會有疑問，另一點是樓市跌得愈多，敢出來買樓的人愈少。
至於讀者應否在此時再買一房？
由於已用了270萬元借貸力，再買至少估計要用多300萬借貸力，令借貸力用至九成，實在太盡，故建議讀者不應再買一房。
再買樓要付15%印花稅
另外，已有物業者再買樓要付15%印花稅，除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。
明白上述計算，就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做，夫婦每人一間九成上會，首期夾埋都係一百萬多些少。
故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期，到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。
至於儲錢期間，用債基及交易所買賣基金（ETF）收息是可以的，債基派息在10至30厘之間，視乎係想冒幾多風險。
其實現時只要有100萬元在手，就算不儲錢一年去足四、五次日本，10%之年派息，表示100萬元投入一個月收8,000元息，八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。
用心儲蓄，先經營好頭兩間樓，再學如何趁高低位買樓買股未遲。
成功路上絕不擠擁
惟現實上太多人係掉轉，一日只想低買高賣，又不儲錢，所以成功的路上是絕不擠擁的。
然而香港出色人士太多，容許筆者定義有兩至三間住宅是保命，可以講是小成就亦可潤澤家庭，但距離成功路上之終站很遠。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
