自住樓打死唔賣 沽大陸樓 轉做美元定期 月收20,000息 | 諗sir投資教室
撰文：諗sir ｜圖片：新傳媒資料室、photoAC、unsplash
本人今年52歲，太太沒有工作，一直做全職主婦，有一兒子10歲。
2013年買了將軍澳天晉一個四房單位自住，一季前值1,350萬元，每月還貸款30,000元，頗吃力。現尚有15年共490萬元按揭未供。
早年在內地工作時，以內部認購價買入了兩個單位，當時很便宜，只用了100多萬元，現時分別各值400萬元，每間每月約收到3,000元租金。 另有股票80萬元，全部是新鴻基地產（00016），另有保險儲蓄100萬元。現金只剩50,000元。 現時樓市轉淡，應否將內地樓全部出售？又應如何部署退休？ 讀者阿元
讀者屬五十知天命之人，如今有感打工白費心機，估計是多年辛苦賺得到頭來成他人所賺，頓有來回一場空之感。
要解此困，務必為自己建構資產、買樓買債買生意，都屬較易上手及能爭取收入之舉；但提醒買股票係投資落一盤生意，勿將此作為資產。
內地樓筆者擔心是蝕匯水，內地政府先出招將人民幣兌美元價捍衞在7算，然後又出聲講「保7」不重要，似是為人幣再跌俾定心理預期。
由於讀者近乎零現金，大部分資產在將軍澳樓加內地兩房，一旦真係樓市大跌，內地樓可能叫賣半年都無人要，價格有可能出現暴跌。
自住樓不要賣
香港樓價因每星期會公布成交數目及報章廣泛報道，令港樓成為市場效率高的市場，若閣下持有大屋苑單位，一旦跌價，都只會是拾級而下。
惟內地消息很不透明，故內地樓市一旦有事將更難預測。 對於讀者這類現金有限者，建議將兩間內地樓沽出，將資金調返香港轉做美元定期，年息有2.8至3厘，800萬元計，即每月有20,000元利息。
若果鍾情內地樓，買內房股就可以。筆者更在收息課提及過一隻專買內房債的債基，派息10厘一年；缺點是風險較集中，所以只適合不怕波動又要高息的投資者。
惟債基或內房股處身效率高的香港市場，總比放錢在內地為佳。 至於自住將軍澳樓則不要賣，因萬一樓市再升，起碼還有一注放在樓市。
在套回內地樓及持有香港一房之布局型成後，無論樓市日後升或跌，讀者都不會陷於困境，加上現金水平大大提高及月月有息收，此才是財務策劃。
當然，大部分人不可以收定期息過世，建議將新地股票賣走，轉為債基收息。 若讀者是22歲，筆者定必建議他學好分析股票；可惜52歲者，只剩五至八年賺錢時間，錢輸了不可以再搵返。
80萬元投入收息101的E餐，年息派10至12厘，一個月多出8,000至10,500元收入。
若試過半年發覺穩定同適合自己，可將800萬元定期抽出約三分之一，把債基加碼至280萬元，每月可收息23,000至28,000元。
至於原有美元定期，定息降至每月15,000元，即一個月有38,000至43,000元收入；收回的利息若没用途可儲起，等下次再買香港樓。
【理財個案】36歲單身工程師月入5萬，供緊屯門自住樓，有現金95萬，想再買樓或買債基每月收息，目標想一生三宅應該點做？
撰文：諗sir ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
諗sir：
本人36歲，是註冊工程師，未婚，月入50,000元。
2014年中以305萬購入屯門一單位自住，九成上會，每月支出連還mortgage約23,000元。
過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄，希望能盡早達成一生三宅的理想，現時現金儲蓄約95萬元
不過，眼見美國開始不斷加息，所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會，再趁低購入一個300到400萬元單位再放租；另一方案是以僅有的儲蓄買入債基，每月收息。
現時心中「十五十六」，不知如何抉擇，希望諗sir能夠指點迷津。
讀者天佑
成就一生三宅有難度
時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平，讀者人工不低但礙於未婚，要成就一生三宅有點難度。
讀者2014年不理當時樓價貴，九成上會勇敢買進。
衡量過其個人借貸力647萬元（50,000÷10,000×50%×2.59*），九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力，風險可以承受，更開心當然是樓價其後上升，讀者賬面賺多筆意外之財。
樓市跌經濟差
不宜抱著等到樓市低位才買進的想法，已有兩樓或以上的人有等的籌碼，但一樓未有又想乾等，就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。
惟樓市跌經濟差，仲上唔上到會有疑問，另一點是樓市跌得愈多，敢出來買樓的人愈少。
至於讀者應否在此時再買一房？
由於已用了270萬元借貸力，再買至少估計要用多300萬借貸力，令借貸力用至九成，實在太盡，故建議讀者不應再買一房。
再買樓要付15%印花稅
另外，已有物業者再買樓要付15%印花稅，除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。
明白上述計算，就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做，夫婦每人一間九成上會，首期夾埋都係一百萬多些少。
故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期，到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。
至於儲錢期間，用債基及交易所買賣基金（ETF）收息是可以的，債基派息在10至30厘之間，視乎係想冒幾多風險。
其實現時只要有100萬元在手，就算不儲錢一年去足四、五次日本，10%之年派息，表示100萬元投入一個月收8,000元息，八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。
用心儲蓄，先經營好頭兩間樓，再學如何趁高低位買樓買股未遲。
成功路上絕不擠擁
惟現實上太多人係掉轉，一日只想低買高賣，又不儲錢，所以成功的路上是絕不擠擁的。
然而香港出色人士太多，容許筆者定義有兩至三間住宅是保命，可以講是小成就亦可潤澤家庭，但距離成功路上之終站很遠。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
延伸閱讀：
30歲月入38,000元 想上水區置業租出 三年後再搬近市區有冇得諗？｜理財個案
【理財個案】30歲讀者月入38,000元，想於上水區置業租出，再於三年後換大屋或者搬近市區，請教諗Sir是否可行。
撰文：諗sir ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
諗sir：
本人30歲，月入38,000元，女友月入41,000元，正打算在上水區置業，目標是上水中心低層單位，約25年樓齡，樓價510萬元。
根據諗sir教的做法，曾查閱資料，知道北區空置率為2.9%，相比屯門則是5%，加上未來供應大約僅296伙，而屯門則有1,160伙，故可總結為一個值得投資的地區。
本人初步想法，是以女友單名付兩成首期買入單位，分30年還，每月供約15,000元，再將之租出，每月約收回12,000租金回報，希望三年後再換大屋或者搬近市區。
想請問諗sir對本人的計劃有何評價？感謝指導。
讀者高Sir
高鐵通車後的元朗式投資機遇
近月高鐵經常被媒體當作笑柄，筆者明白起這條鐵路用了很多錢，但既然錢已花而鐵路已起完，那就惟有理性一點向前看。
筆者認為高鐵在開通三至四年後才見威力，帶來一個「元朗式」的機會。
甚麼是「元朗式」機會？
就是列車能大大縮短兩個地方之間的距離。
在西鐵未通車之前，屯門去中環近過元朗、通車後元朗去中環近過屯門，因為元朗出荃灣的時間縮至10分鐘，元朗去尖東只需20分鐘，因此元朗近十年的發展及樓價都有目共睹。
同一件事，真有可能發生兩次，只不過今次換了是深圳福田和西九龍。
高鐵讓人花68元，就可在15分鐘來往來福田同西九龍，班次好密，福田站內有月台轉去深圳地鐵。
誠然福田附近有質素的樓唔平，未買過樓的年輕人絕不要本末倒置先上內地買樓，但若是有資金在手的中年人，在了解法制後於內地添置一房可以考慮，但絕不要重注大手買，主因內地法制不健全。
至於讀者提及北區，再跑贏有難度，但應不會落後，區內亦不少人將三房分開租給一些內地客，共用廳而不打本改建慳成本，買上水粉嶺樓就是有這些機遇。
至於如何做，要有人教才可以知門路，筆者只係識有這種經紀，但沒有去該區試過。
上水區置業
要贏較難之依據，是深圳河兩邊可發展之地，即上水及深圳口岸一帶，能發展的都已經發展了，至於政府提及河套地區只聞樓梯聲。
誠然今時今日看香港地圖應掉轉來睇，內地人到港，又或廣東省的人到港，上水及粉巔是中間位。
屯門及YOHO TOWN很多時為深圳灣大橋落車的第一站，上水中心就好似當年的羅湖商業城，說不定未來內地人在上水中心按腳及修甲後，再返深圳瞓覺。
福田應吸引不少在港工作而植根深圳的內地人住，至於香港人要適應內地就因之而異。
讀者不妨由上水中心開始，下步再向北望。至於中西區及灣仔，內地人無特別需要都唔會過去，上山頂觀光十年睇一次都夠吧。
讀者月薪有38,000元，而女友月入41,000元，兩人借貸力共1,023萬元（（38,000+41,000）÷ 10,000 × 50% ×2.59*）。
由於暫時首期不夠，同意由兩房開始，幾年後儲到實力，再想轉三房或內地購房未遲。
