樓市寒冬 地產代理謀後路自救 買的士牌輸得少過買樓 | 香港樓市2018
撰文：朗晴｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
在屯門區打滾近15年的利嘉閣助理分區經理梁桂華（Alen），這天親自當司機，駕著一部的士到來。
筆者看見大惑不解，心想「難道Alen生意差到要轉行揸的士？ 」
甫下車，他即時解釋，的士是自己的，的士牌也是自己的，半年前以585萬元買入，首期連車價共付120萬元左右，月供大約21,000元，月租收入大約22,500元。
「車行包租，租金回報率有4.6厘，好過動輒以高價過千萬元買樓收租。不過，今日的士牌價已經跌了約45萬元，即是7.6%。」
買的士牌輸得少過買樓
然而，對比同區指標上車盤，屯門「單幢三寶」之一的萬寶大廈一個低層單位，實用面積263平方呎，最近以300萬元易手，呎價11,407元；
而同一大廈同一面積的一個中層單位，今年5月以395萬元沽出，呎價15,019元。
即樓價由高位大跌近兩成半，投資的士牌暫時輸得少過樓。
Alen直言，本身買的士牌，一心都是用來投資，但眼見現時市況惡劣，都的確要想想，可能部車隨時要自己用來「搵食」。
眼見戰友一個個被迫離開，自己的團隊由十幾人，如今「一隻手數得哂」，只有苦笑地面對。
名義上叫經理，但所謂的團隊只得三幾個人，做主管都的確做到「好無癮」。
Alen憶述自己於2004年即是「沙士」後開始當地產經紀，當時有感樓市開始見底，覺得已經「衰無可衰」，毅然入行。
經歷過2008年的金融海嘯，加上近年政府不停出招令交投冰封，前後三個低谷。
到差不多15年後的今日，市況又再一次低迷，又要面臨一個低谷。
「最近聽到有大行要求業績最差的一成員工必須離職，其後差不多一半員工必須自行申請放無薪假期最少三個月。
而且有部分是自己認識、曾經風光過的同行，個心的確涼了一大截。」Alen說起時都帶點唏噓。
樓市旺時 地產代理可獲派巨額花紅
他深明地產代理是「兄弟爬山，各自努力」的行業。
以香港樓市交投旺之時，地產代理可獲派巨額花紅，聽聞有個別代理更獲發52個月人工花紅。
「賣樓天王」年薪過千萬元都是等閒事，隨時比起發展商高層更好搵。
生意較沙士時更難做
不過，樓市有週期性，好市時可以「魚翅撈飯」，淡市時可能要「豉油撈飯」。
要在行業內站穩陣腳，就要「好天搵埋落雨柴」，所以一有多餘錢就會用來投資，為資金找出路。
Alen又指，對比「沙士」以至金融海嘯，因為今時今日樓價仍然很高，業主放盤意欲不大，怕「賣咗買唔返」。
「沒有冬天的嚴寒，就不會有春天的溫暖」
加上特別印花稅（SSD）等辣招的出現，令經紀常要面對有客無貨，有價無市的困局，成交少，佣金自然賺得不多。
相反，沙士期間，由於樓價低，偶有聽聞部分投資者與經紀合作聯手掃平貨，至2005年經濟復甦之時放賣單位，足足賺多一倍以上。
Alen自言本身有句格言，就是「沒有冬天的嚴寒，就不會有春天的溫暖」。
作為在大行工作近15年的資深經紀，坦言覺得近年樓價的確升得太急，是需要調整一下才合理。
「一間300平方呎不足的新盤單位，賣差不多20,000元一呎，自己都覺得不合理，根本很難推銷。」
不過，有失亦有得，現時生意難做，反而令自己擁有更多時間照顧家人。
他笑言，以往旺市有假無得放，現時一於趁機清大假，太太高興、小朋友高興、父母也高興。
同時，Alen認為，淡市之中，發展商無論如何都需要資金回籠，所以經紀在一手樓市場仍有得做。
有些發展商為去貨，還會用高佣來引經紀「搏殺」，長遠而言，對香港地產市道仍然有信心。
他認為，無論淡市旺市，都要保持一份正面心態，行多步，不要怕蝕底，要在地產界分一杯羮，的確不太難。
市場只是淘汰一班「返知醒更，食肚餓飯，返工等放工」的低手從業員。
地產代理只要持之以恒，他朝必有東山再起的一日。
「揸的士？真的不希望，亦不需要行到這一步⋯啩？」Alen笑著向筆者說。
事實上，現在代理業界低潮期再臨，失業潮看似一觸即發。
90後經紀決定轉行
據筆者認識的另一名90後前線代理表示，生意做不到之餘，還要由朝企到晚，企街企地盤「身水身汗」。
日日在港鐵站和商場乾等機會，稍有推銷行動就會即時被保安及職員趕。
只要有街客稍為放慢步伐，即時會有10個、8個行家蜂擁而上，經常會講「先生、小姐，畀個機會我啦！」
為的是希望睇樓客可到示範單位參觀一下，甚至入票。
同時，明知自身不及老牌經紀客底強，要時間儲客，日日都不知道要企到幾點先找到一個半個客，又明知是路人也厚住面皮叫人睇示範單位。
他更表示，試過為求向主管交數，打盡人情牌叫屋企人和朋友「扮客睇樓」，為免因帶不到客人睇示範單位，遭上司「粗口」問候。
這名90後前線代理如今已決定在今年年尾離開代理行業，跟父母的朋友學做裝修生意。
雖然樓市成交少，亦影響裝修行業，但不斷有新樓起好入伙之下，他相信前景一定比做代理要好。
代理人數破40,000僧多粥少
市況淡靜，持牌地產代理「搵食」固然艱難，而且更要面對僧多粥少的局面；據地產代理監管局最新數字，截至10月底，代理人數突破40,000大關，再創新高。
以今年10月全港錄得約5,700宗樓宇買賣登記作參考，即是平均近七名地產代理爭一張單，大行更出現裁員潮。
美聯物業住宅部行政總裁布少明日前向傳媒證實，由於近日樓市步入嚴冬，公司決定再度嚴格執行「Bottom榜」制度。
地產代理「Bottom榜」
所謂「Bottom榜」是指集團佣金收入最低的100名地產代理，機制包括業績最差一成員工必須離職﹔
其後五成半員工必須自行申請放無薪假期最少三個月；至於榜內業績最高的三成半員工，則可在主管擔保下留任。
同時，集團未來會減慢擴充步伐，如有分行的租約到期，會要求業主減租；如屬非重要戰略性分行，或不會續約。
趁租金下調逆市抗充
然而，亦有規模較細的地區代理行豪言「有危就有機」，把握租金回落的機會，計劃逆市擴充分行人手，積極為抗「逆」出招。
主打北角區二手樓的世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，自己作為老闆，現階段可以大膽向全公司30人承諾一定不會裁員，甚至會增加人手及分行數目。
他表示，目標是吸納一些大行流失但仍然有心在此行發展的人才。
而分行數目方面，因應近期市況回落、租金下調。
考慮新開一至兩間分行，令分行數目由現時的三間擴展為四至五間，每月總舖租預算肯定超過100萬元。
黃文龍認為，由於大行負擔成本大，市況一差就要裁減數以百計員工。
但當中有不少是有心在此行發展，而且已對市場有一定認識。
只是未夠經驗面對淡市的人才，故此公司招攬此批新手，人棄我取。
同時，公司近期亦不斷舉行集體活動，如遠足歷練及遊船河派對，讓同事們鍛煉意志及放鬆心情，共渡時艱。
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