1個人養3個家人、工人同車 加按物業買債基收息 好過做兼職 | 諗sir投資教室
撰文：Smart ED編採部 ｜圖片：unsplash、photoAC｜資料及影片：諗sir ( Homebloggerhk )
【加按物業】諗sir回答重點如下：
→ 現居單位市值約500多萬元，剩餘貸款150萬元。加按後只能套出150萬元，不夠用作支付新樓首期。
→ 讀者只140萬元現金，他可以用「一策二按」創造更多現金，市值約500多萬元的單位可以按到420萬元，減去150萬元貸款，可產出270萬元。
→ 讀者月入5萬元，借貸力不高，跟據「2.59程式」約可借647萬元。但他有11萬債務，借貸力會降低，估計只可借570萬元。諗sir建議他先把債務還清。
→可以開一個200多萬元的「靈活按揭」戶口，可以把加按所得的現金，分成兩份，一半可以當作活期存款。
→用債基收息，並用所得利息改善生活環境。
由2房居屋轉3房私樓 細屋換大樓 四種方法走
【理財個案】諗sir投資教室薪金28K讀者，有現金HK$1,800,000，希望細屋換大屋。惟讀者對投資認識不多，不知如何換樓，希望請教諗sir如何用現有資產幫助自己由2房居屋轉3房私樓。
讀者希望細屋換大樓
讀者40歲，薪金28K，她的丈夫收入不穩定，一個月約有HK$20,000至HK$40,000薪金。目前與父母、兩名小孩和工人姐姐同住，希望細屋換大屋，由2房居屋換成3房私樓。
早前出售未補價居屋，回佣HK$3,000,000。讀者持有現金HK$1,800,000。
換樓四種方法
諗sir以4個不同換屋需要作例子，分享換屋心得，回答重點如下：
換樓方法（一）： 居屋2房換私樓3房
諗sir建議應把居屋賣掉，然後買入私樓或者租住私樓。
讀者情況來說，較大機會租住3房私人樓，3房私人樓月租約HK$30,000。賣出居屋可得HK$3,000,000，加上現金HK$1,800,000，合共HK$4,800,000，而且夫婦月薪合共只有4萬，借貸力低，只有約HK$6,000,000借貸額。
私樓一般售價HK$10,000,000至HK$14,000,000，如果讀者要HK$12,000,000買3房私樓，首期要HK$6,000,000，讀者現金不足，而且會用盡借貸。
如果買賣樓交接得好，不用付15%高印花稅，問題是有些人等不切沽樓就買樓。HK$10,000,000樓，要付HK$80,000稅。
換樓方法（二）：私樓2房換私樓3房
私樓可以直接加按，如果已購入私樓4年，至少購3至4%，加按約有HK$2,000,000。
把原有的2房私樓租出，自己再用加按私樓所得利息，租3房私樓。
換樓方法（三）：居屋3房換私樓2房
賣出居屋，用所得資金購入私樓。
換樓方法（四）：私樓2房換居屋3房
不好，不用考慮！諗sir認為暫時不值得購入居屋暫時不值得購入居屋。
