細價樓會唔會大跌？年青人點上車？施政報告對樓價走勢6問6答
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
問：施政報告新措施，會唔會令樓價下跌？
答：注意！特首理念是…重建置業階梯，不是壓抑樓價！
正如林鄭之前接受訪問時稱，樓價升跌，受很多因素影響，不單是供應問題。
例如經濟增長、資金充裕等，並非她可以控制，於是她的施政方針不在壓樓價，而在讓基層市民「買得起、供得起」！
她的方法不是壓樓價，而是推出大堆「特價樓」！
樓價將出現兩極化！
公營房屋與私樓的比例，將由6:4提高至7:3，換句話說，如果沒有新的土地供應，私樓供應將會下降！如果經濟持續增長，資金持續充裕，私樓價格在調整後，長遠將繼續上升！至於資助房屋，由於價錢已經與市價脫鈎，與私樓
價格將越來越遠！
問：資助房屋增加，會唔會令細價樓會唔會大跌？
答：正常調整會有的，但別期望有太大跌幅！
筆者理解為何有這個想法…搶客！
對於一個沒有父幹母幹的上車族來說，要麼的起心肝儲錢買細價樓，要麼叠埋心水抽居屋、首置上車盤，資助房屋會搶走客源。
筆者不同意，這個說法有點不實際！
第一，需求太大！…居屋、首置上車盤雖然增加，然仍遠遠未滿足需求，尤其對年青人而言，抽過居屋的都知道，除非有綠表，不然年青人要抽中的機會可謂微乎其微，最終還是要回流私樓市場。
第二，父幹母幹！…細價樓急升，400萬以下、可以借盡9成的單位幾乎絕跡，代表甚麼？不用借9成？首期何來？父幹母幹！個個有錢都想買層樓俾仔女，資助房屋多了，對他們影響不大。
第三，投資需求！…如果買細樓的人都是自住，或會搶客，問題是很多人買細價樓，其實是用來投資、收租的！要知道細價樓的租金回報比中高價樓要高得多，入場門檻也低得多，樓價升了也可以隨時賣出或者轉按加按，資助房
屋可以出租嗎？可以加按嗎？
問：年青人如何上車？施政報告有何啟示？
答：抽獎機會陸續有來！
未來將有更多綠置居、居屋供應，抽獎機會陸續有來！
再加上資助房屋售價與市價脫鈎，最新一期居屋價錢是市價5.2折，將來的綠置居，更估計低至4.2折，若樓價持續上升，折扣將越來越大！
如果未有能力買私樓，未有即時自住需要，別急！抽獎吧！
如果有能力買私樓，立即！把握這次調整上車！立即！
正如前文所說，未來樓價將出現兩極化，私樓價格在調整過後有機會繼續上升，若能把握跌市執筍盤，贏面甚高。
問：施政報告能否有效增加供應，令樓價降溫？
答：大部份增加供應措施新意欠奉，唯明日大嶼為亮點！
之前筆者寫過一篇文章，分析施政報告能否有效增加供應。
事實上今次很多提議，例如發展農地、棕地、工廈等，其實是老調重彈，由於涉及私人業權，技術上難以處理，所以講咗好耐，都好似冇乜成果，未來幾年又點會忽然解決呢？
反而「明日大嶼」則有亮點，透過填海及發展大嶼山，增加1700公傾土地，興建數以十萬計的單位，除了數量驚人，重點是填海造地將重新啟動，如果計劃落實相信對長遠發展有很大幫助。
不過這不是短期的事，最快要2025年才動工，2032年才入伙，期間還要通過撥款數千億…
問：有沒有辦法可以增加短期供應？
答：有！就從資助房屋著手~~
居至價格與市場脫鈎，有朋友之前以7折、6折買入的資助房屋，將來出售，如何與未來5.2折的居屋競爭？
其實不用太擔心，首先折扣的基準不同，現在的樓價5.2折，跟當年的7折，未必有太大差距。
其次，還有一招，補地價出售，那就等同於私樓了。
其實這個觀念亦可以運用於供應上，想即時增加私樓供應，其中一個方法是鼓勵居屋業主補地價出售，例如讓銀行提供低息貸款等，市場上的二手私樓數量即時提升。
問：點睇未來樓市走勢？
答：之前實在升得太多，配合市場負面消息，將繼續調整。
樓市正在調整！很多熱炒屋苑，最近都錄得減價成交，跟幾個月前的高位比較，部份跌幅已達一成，然而跌市仍未算全面，相信未來幾個月仍然會持續調整，還有逾1成的下調空間。
自林鄭上任以來樓市失控上升，升幅近兩成，筆者以投資角度看，真係買唔落手，如果可以回調兩成左右，回到林鄭上任前的水平，才有睇頭。
